湖北省企业劳动争议处理实施办法
湖北省人民政府
湖北省企业劳动争议处理实施办法
湖北省人民政府
《湖北省企业劳动争议处理实施办法》已经1999年2月9日省人民政府常务会议审议通过，现发布施行。
第一章 总 则
第一条 为了妥善处理劳动争议，保障劳动关系双方当事人的合法权益，维护正常的生产经营秩序，促进稳定和谐劳动关系的建立，根据《中华人民共和国劳动法》（以下简称《劳动法》）和《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》（以下简称《条例》），结合我省实际，制定本办
法。
第二条 在本省境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者发生劳动争议，适用本办法。
第三条 本办法适用于下列劳动争议：
（一）因用人单位开除、除名、辞退职工，经济性裁减人员和职工辞职、自动离职及其他方式流动发生的争议；
（二）因订立、履行、变更、解除、终止、续订劳动合同及劳动合同效力发生的争议；
（三）因工资、保险、福利、培训、劳动保护、工伤、下岗等事项发生的争议；
（四）因经济补偿和赔偿引起的劳动争议；
（五）法律、法规规定应当受理的其他劳动争议。
第四条 用人单位和与之形成劳动关系的劳动者，为劳动争议案件当事人。与劳动争议案件处理结果有利害关系的单位和个人，为劳动争议案件第三人。
具有法人资格的用人单位，由用人单位的法定代表人或委托代理人参加调解或者仲裁活动；不具备法人资格的用人单位，由用人单位主要负责人或委托代理人参加调解或者仲裁活动。用人单位合并或者被兼并的，合并或者被兼并前的劳动争议，以合并或者兼并后的用人单位为当事人。
发生劳动争议的劳动者一方有3人以上，并有共同理由的，应当推举1名至3名代表参加调解或者仲裁活动。
第五条 处理劳动争议，应当根据合法、公正、及时的原则，依法维护劳动争议当事人的合法权益。
劳动争议当事人双方应当互相尊重对方的合法权益，自觉维护生产经营秩序、社会秩序，在劳动争议处理过程中，不得有激化矛盾的行为。
第六条 劳动争议发生后，当事人应当协商解决；不愿协商或者协商不成的，可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解；调解不成的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。
第二章 调 解
第七条 用人单位应当依法建立和完善内部管理规章制度和劳动关系协调制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。劳动争议发生后，工会组织可以主动或者接受职工及用人单位的请求，参与协商、协调，促进劳动争议妥善处理。
第八条 用人单位可以设立劳动争议调解委员会（以下简称调解委员会）或调解小组。调解委员会的人员组成、办事机构设置应当符合《劳动法》、《条例》和本办法的规定。
调解委员会成员调离原单位或者需要调整时，应由原推选组织按规定另行推荐或指定。
调解委员会成员名单应报送地方总工会和劳动争议仲裁委员会备案。调解委员会在业务上接受当地总工会和劳动争议仲裁委员会的指导。
第九条 调解委员会根据工作需要，由用人单位工会与法定代表人协商确定，配备相应的专职或兼职调解员。
第十条 用人单位的主管部门和乡（镇）人民政府可以设立劳动争议调解委员会。
用人单位主管部门设立调解委员会，应由主管部门内的劳资或人事干部、工会工作人员、生产经营管理人员共同组成。
乡（镇）人民政府设立调解委员会，应由劳动管理机构、工会组织、经济综合管理部门等有关方面的人员共同组成。
第十一条 调解委员会负责调解本单位（本辖区）的劳动争议，宣传劳动法律、法规、规章，做好劳动争议预防工作。
第十二条 调解委员会调解劳动争议，应当依照规定的程序进行。
调解委员会调解劳动争议，应当遵循当事人双方自愿原则。经调解达成协议的，制作调解协议书，双方当事人应当自觉履行。
调解委员会调解劳动争议，应当自当事人申请调解之日起30日内结束。到期未结束的，视为调解不成。对调解不成的劳动争议，调解委员会应当及时告知当事人可以在规定的时效期限内向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
第十三条 用人单位应当支持调解委员会的工作，并为之提供相应的工作条件。
用人单位调解委员会的活动经费，由该单位承担；主管部门调解委员会的活动经费，由该部门承担。
兼职调解员参加调解活动，需要占用生产或者工作时间的，按正常出勤对待。
第三章 仲 裁
第十四条 县（含县级市、市辖区，下同）以上人民政府应设立劳动争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。仲裁委员会的人员组成应当符合《劳动法》第81条和《条例》第13条的规定。仲裁委员会成员，由同级人民政府批准，报上一级仲裁委员会备案。
县仲裁委员会，应当在企业比较集中、离本级仲裁委员会地点较远的乡（镇）设立办事处，作为仲裁委员会的派出机构。劳动仲裁派出机构应在设立该机构的仲裁委员会授予的权限范围内开展工作。仲裁委员会在乡（镇）设立派出机构，应当报上一级仲裁委员会审批。
第十五条 仲裁委员会依法独立处理劳动争议，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。
仲裁委员会处理劳动争议，实行仲裁员和仲裁庭制度。
第十六条 县以上劳动行政部门的劳动争议处理机构为同级仲裁委员会的办事机构，负责仲裁案件的受理、仲裁文书送达、档案管理、仲裁费用的收取与管理等事务工作。仲裁委员会办事机构的负责人，由同级劳动行政部门劳动争议处理机构的负责人担任。
第十七条 仲裁员应当具备良好的思想品质、业务素质，具有一定的法律知识，坚持原则、依法办事、公道正派。仲裁员资格由省劳动行政部门按照规定考核认定。
专职仲裁员由仲裁委员会从获得仲裁员资格的同级劳动行政部门专门从事劳动争议处理工作的人员中聘任，聘期为3年至5年。聘任期满，可以续聘。
兼职仲裁员由仲裁委员会从获得仲裁员资格的同级劳动行政部门或者政府其他有关部门的人员、工会工作者、专家学者或者法律工作者中聘任，聘期为3年。聘任期满，可以续聘。
兼职仲裁员和专职仲裁员在执行仲裁公务时享有同等权利。
第十八条 仲裁委员会处理劳动争议，应当组成仲裁庭。仲裁庭一般由1名或者3名仲裁员组成。由3名仲裁员组成的，设首席仲裁员。
首席仲裁员由仲裁委员会办事机构负责人指定。其他仲裁员可以由当事人从仲裁员名册中自行选定，也可由仲裁委员会办事机构负责人指定。
第十九条 县仲裁委员会，负责处理本行政区域内用人单位的劳动争议。本办法另有规定的，从其规定。
市（含自治州，下同）仲裁委员会，负责处理市属用人单位发生的劳动争议。
省仲裁委员会，负责处理省属用人单位和中央在鄂用人单位、驻鄂部队所属用人单位以及各地人民政府驻汉用人单位发生的劳动争议。
上一级仲裁委员会可以将所管辖的劳动争议案件指定下一级仲裁委员会受理。
第二十条 发生劳动争议的用人单位与劳动者不在同一个仲裁委员会管辖地区的，该劳动争议由劳动者工资关系所在地或者劳动合同签订地、履行地仲裁委员会管辖。
第二十一条 仲裁委员会发现受理的劳动争议案件不属于自己管辖时，应当移送有管辖权的仲裁委员会，受移送的仲裁委员会应当受理。受移送的仲裁委员会认为该案件不属于自己管辖的，应当报请上一级仲裁委员会指定管辖，不得再自行移送。
第二十二条 仲裁委员会之间因管辖权发生争议，由双方协商解决；协商不成时，由共同的上一级仲裁委员会指定管辖。
第二十三条 仲裁委员会对符合下列条件的劳动争议仲裁申请应予受理：
（一）仲裁申请人是与劳动争议有直接利害关系的当事人（单位或者个人）；
（二）有明确的对方当事人和具体的仲裁请求、事实、理由；
（三）符合《劳动法》第82条规定的申请仲裁的时效；
（四）属于仲裁委员会的受理范围和管辖范围。
当事人因不可抗力或者有其他正当理由超过规定的仲裁申请时效期限，仲裁委员会应当受理。
第二十四条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应当提交仲裁申请书，并按照对方当事人人数提交副本。仲裁申请书应当载明下列事项：
（一）劳动者当事人的姓名、职业、住址、邮政编码和工作单位；用人单位的名称、地址、邮政编码和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）仲裁请求内容和所依据的事实、理由；
（三）证据和证据来源，证人姓名、住址、工作单位及邮政编码；
（四）经协商、调解未达成协议的，写明协商、调解不成的原因。
第二十五条 仲裁委员会在收到仲裁申请书之日起7日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知双方当事人；认为不符合受理条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。
仲裁委员会收到仲裁申请书后，认为仲裁申请书不符合本办法第24条规定的，可以要求当事人限期补正；逾期不补正的，视为未申请。
仲裁委员会作出的不予受理决定，当事人有异议的，可以在收到不予受理通知书之日起15日内向上一级仲裁委员会申请复核；复核决定应当自收到复核申请书之日起7日内作出。上级仲裁委员会作出的复核决定，下级仲裁委员会必须执行。
第二十六条 仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在7日内将受理通知书和仲裁庭组成人员名单送达申诉人，并将仲裁申请书副本和仲裁庭组成人员名单送达被诉人。
被诉人在收到仲裁申请书副本后15日内，应当向仲裁委员会提交答辩书。被诉人逾期未提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。
第二十七条 仲裁委员会成员或者仲裁员组成仲裁庭后，有《条例》第35条所列情形之一的，应当主动回避；当事人也可以申请其回避。
仲裁委员会对当事人的回避申请，应当在7日内作出决定，并按规定方式通知当事人。
第二十八条 当事人可以委托1名至2名律师和其他代理人参加仲裁活动。委托律师和其他代理人参加仲裁活动的，应当向仲裁委员会提交授权委托书。
第二十九条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
仲裁庭认为有必要调查收集证据的，可以依法自行收集。
仲裁员在调查取证时，应当向被调查人出示执行公务证，有关单位和个人应当积极协助，不得拒绝、阻挠。
仲裁庭对专业性问题认为需要鉴定的，可以送交法定鉴定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由仲裁委员会委托有关部门鉴定。
第三十条 裁决仲裁案件，一般应当开庭审理。双方当事人要求不开庭的，仲裁庭可以根据仲裁申请书、答辩书以及其他材料作出裁决。
仲裁开庭一般不对社会公开进行。双方当事人要求公开，并经仲裁庭同意的，或者仲裁庭认为有必要公开进行的，可以依法公开进行，但是涉及国家秘密和个人隐私的除外。
第三十一条 仲裁委员会应当在仲裁开庭4日前将开庭日期、地点通知双方当事人；双方当事人经商仲裁庭同意，可以提前开庭。当事人有正当理由的，可以在开庭前3日请求延期开庭；是否延期，由仲裁庭决定。
申诉人经书面通知后，无正当理由不到庭或者未经仲裁庭许可中途退庭的，可以视为撤回仲裁申请。被诉人或第三人经书面通知后，无正当理由不到庭或者未经仲裁庭许可中途退庭的，可以缺席裁决。
第三十二条 仲裁庭应当将开庭情况记入笔录。当事人和其他仲裁参与人认为对自己陈述的记录有遗漏或者差错的，有权申请补充、更正。
笔录由仲裁员、记录人员、当事人和其他仲裁参与人签名或者盖章。
第三十三条 当事人申请仲裁后，可以自行和解。达成和解协议的，可以请求仲裁庭根据和解协议制作调解书或者在庭审笔录上签字认可，也可以撤回仲裁申请。
第三十四条 仲裁庭处理劳动争议应当着重调解。调解不成的，仲裁庭应当及时作出裁决。
调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书。
第三十五条 调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果。调解书由仲裁员和双方当事人签名，加盖仲裁委员会印章，送达双方当事人。
调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力。
在调解书签收前，当事人反悔的，仲裁庭应当及时作出裁决。
第三十六条 仲裁庭裁决，实行少数服从多数的原则，少数仲裁员的不同意见应当记入笔录。仲裁庭不能形成多数意见时，裁决应当按照首席仲裁员的意见作出。
第三十七条 仲裁庭对涉及经济赔偿和补偿的争议标的，可以作出变更裁决；对其他标的，应当作出肯定或者否定的裁决。必要时，可以另向当事人提出书面仲裁建议。
用人单位无故扣（停）发劳动者工资超过3个月，致使劳动者生活确无基本保障的；或劳动者因工负伤，用人单位不支付急需生活、医疗等费用的，仲裁庭初步审查后，可采用部分裁决的形式，责成用人单位先行支付。
第三十八条 仲裁庭应当自仲裁委员会决定受理案件之日起60日内作出仲裁裁决。有特殊情况需要延长的，由首席仲裁员或者独任仲裁员报经仲裁委员会批准，可以适当延长，但延长期限不得超过30日。
因工伤鉴定，或当事人有其他正当理由不能参加仲裁活动的，可中止仲裁程序。中止期间不应计入办案期限内。
第三十九条 裁决书应当写明仲裁请求、争议事实、裁决依据与理由、裁决结果、仲裁费用的负担、不服裁决向人民法院提起诉讼的期限和裁决日期。
裁决书由仲裁员签名，加盖仲裁委员会印章。
第四十条 对裁决书中的文字、计算错误和遗漏事项，仲裁庭应当补充、更正；当事人自收到裁决书之日起30日内，可以请求仲裁庭补正。
第四十一条 裁决书应当直接送达双方当事人，并由当事人在送达回执上签名或盖章。当事人在送达回执上的签收日期为送达日期。
当事人拒绝接收裁决书或者不在送达地的，送达人应当邀请有关组织的代表或者其他人到场，说明情况，在送达回执上注明当事人未收的事因和日期，由送达人、见证人签名或盖章，将裁决书留在送达地，即视为送达。
直接送达仲裁文书有困难的，可以委托当事人所在地的仲裁委员会代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达，以挂号查询回执上注明的收件日期为送达日期。
当受送达人下落不明，或者用上述方式无法送达时，可用公告形式送达。自发出公告之日起，经过30日，即视为送达。
仲裁调解书、仲裁决定书、受理通知书、应诉通知书等仲裁文书的送达，参照本条规定执行。
第四十二条 当事人对仲裁裁决无异议的，应当在仲裁裁决书确定的期限内履行裁决；未确定履行期限的，当事人应当在仲裁裁决书发生法律效力后立即履行。
当事人对仲裁裁决不服的，可以在收到仲裁裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼。一方当事人在法定期限内不起诉又不履行发生法律效力的仲裁裁决的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
人民法院裁定不予执行仲裁裁决书的，仲裁委员会应当重新处理该劳动争议。
第四十三条 仲裁委员会主任发现本委员会制作的调解书和裁决书确有错误，需重新处理的，应当提交本仲裁委员会讨论决定；上级仲裁委员会发现下级仲裁委员会已经发生法律效力的调解书和裁决书确有错误，需重新处理的，可指令下级仲裁委员会重新处理。
重新处理的劳动争议，应当另行组成仲裁庭，并在组成仲裁庭之日起30日内处理结束。
第四十四条 仲裁委员会处理劳动争议，应当向当事人收取仲裁费。仲裁费包括案件受理费和处理费。受理费由仲裁申请人预交，处理费由双方当事人预交。
劳动争议经调解达成协议的，仲裁费由双方当事人协商承担；经裁决由一方当事人承担劳动争议责任的，仲裁费由该当事人承担；当事人双方承担责任的，由仲裁庭根据当事人双方责任大小，确定其各自应当承担的仲裁费。
第四十五条 仲裁费应当按照核定的范围收取，并使用省财政部门统一印制的收费票据，收取的资金按预算外资金管理，纳入专户储存，专款专用。各级仲裁委员会必须按照国家有关规定，建立、健全财务制度，加强财务管理，接受财政、审计、物价等部门的监督。
第四十六条 对于劳动者一方在30人以上的集体劳动争议，适用本条规定；本条没有规定的，适用本办法有关规定：
（一）仲裁委员会应当在收到申请书之日起3日内作出受理或者不予受理的决定。
（二）仲裁委员会在作出受理决定的同时，应当由3名以上仲裁员单数组成特别仲裁庭，并用通知书或者布告形式通知当事人。
（三）特别仲裁庭处理集体劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起15日内结案。案情复杂需要延期的，经报仲裁委员会批准，可以适当延期，但延长期限不得超过15日。
第四章 罚 则
第四十七条 在劳动争议处理过程中，当事人及有关人员有《条例》第37条所列行为之一的，由有关部门予以批评教育、责令改正；触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 劳动争议处理工作人员在处理劳动争议过程中，有徇私舞弊、收受贿赂、滥用职权、泄露秘密和个人隐私等行为的，由所在单位或者上级部门给予行政处分；是仲裁员的，仲裁委员会应当予以解聘；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十九条 本办法应用中的有关问题由省劳动行政主管部门负责解释。
第五十条 本办法自公布之日起施行。1988年7月1日省人民政府发布的《湖北省国营企业劳动争议处理实施细则》同时废止。
1999年3月18日
上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市人民政府
上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市人民政府
（1994年12月17日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 2001年1月9日发布的上海市人民政府令第95号将本文废止）
第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主，是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位，是指单元房屋内业主自用的客厅、房屋、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备，是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共用部位，是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备，是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施，是指住宅区域内业主共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构，是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按照《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应当按照各自职责，做好住宅售后管理工作。区、县人民政府应当加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。
第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到30％以上的，出售单位应当在1个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，应当设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房地产管理部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应当具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或者选举产生。房管小组组成人数应当为3人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定；
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，住宅所在地的区、县房地产管理部门和售房单位应当在1个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经15％以上业主代表提议，管委会应当在接到该提议后15日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会必须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或者撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应当报住宅所在地的区、县房地产管理部门办理登记，并提交下列材料：
（一）设立管委会的登记申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内完成登记工作；对不符合本办法规定条件的，不予登记，并作出书面决定。
管委会成员每届任期2年，可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为兼职也可以为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或者修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房地产管理部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有10万元以上的注册资金；
（三）具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到30％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应当在领取营业执照后的1个月内，向登记机关所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应当由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房地局制定。
房屋管理服务合同签订后，应当在15日内报区、县房地产管理部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。
第三章 住宅使用管理
第十八条 （相邻住户关系准则）
相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修、环保等方面的关系。
在修缮共用设备时，有关相邻住户应当予以配合。因修缮造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠修缮的，由房管小组协调处理；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十九条 （房屋使用公约）
售房单位在出售公有住宅时，应当制定房屋使用公约。购房人应当在签订房屋买卖合同的同时，签署房屋使用公约。
房屋使用公约范本由市房地局制定。
第二十条 （业主公约）
业主公约是对本住宅区域全体业主具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
业主公约范本由市房地局制定。业主代表大会可以根据本住宅区域的实际情况，参照范本制定业主公约。
业主公约须经业主代表大会通过后生效。
第二十一条 （房屋使用中的禁止行为）
房屋使用中禁止下列行为：
（一）擅自改动房屋主体承重结构；
（二）擅自在内天井、天井和庭园内搭建；
（三）擅自移装共用设备；
（四）占用共有部位、共用设备；
（五）侵占绿化地、损坏绿化或者围护设施；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十二条 （住宅改建）
业主改建房屋或者改变房屋主体承重结构，应当按规定向规划管理部门申领建设工程规划许可证；改建房屋或者改变房屋主体承重结构对相邻住户有妨碍的，还应当征得相邻住户的书面同意。
第二十三条 （住宅使用性质的改变）
第二层及第二层以上的住宅不得改变使用性质。
除前款规定外，改变住宅使用性质须符合下列条件，并经房屋所在地的区、县房地产管理部门批准：
（一）不影响房屋安全；
（二）不妨碍相邻住户的使用或者对相邻住户有妨碍但已征得相邻住户书面同意。
业主改变住宅使用性质从事经营性活动，须经区、县房地产管理部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第二十四条 （室内搭建）
室内搭建不得影响房屋安全、周围环境和市容观瞻。
第二十五条 （生活垃圾和粪便清运）
生活垃圾和粪便由环卫部门按规定负责清运。
第四章 住宅修缮管理
第二十六条 （修缮更新的责任和费用）
修缮责任的划分：
（一）自用部位、自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋业主承担，费用由单元房屋业主自理。
（二）房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支，但高层住宅电梯、水泵的大修更新费用在电梯、水泵大修更新基金中列支。
（三）公共设施的修缮、更新，按照公有住宅出售前的规定办理；其中道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
（四）社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或者赔偿，费用由行为人承担。
第二十七条 （报修）
自用部位和自用设备的损坏，由单元房屋业主自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修；公共设施的损坏，由管委会成员负责报修。
自用部位和自用设备的损坏，业主可以向该住宅区域的物业管理单位报修，也可以向其他修缮单位报修。
第二十八条 （物业管理单位的职责）
接受委托的物业管理单位，应当按房屋管理服务合同的约定，对自用部位、自用设备、共用部位、共用设备和公共设施进行修缮、更新和管理。
对业主的报修，物业管理单位应当当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮，并按标准收费。
第二十九条 （住宅修缮基金的筹集）
公有住宅出售后，应当建立住宅修缮基金。住宅修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：
（一）多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6％的比例缴纳；高层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价12％的比例缴纳。
（二）购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价1.5％的比例缴纳。
住宅修缮基金不敷使用时，由房管小组按各单元房屋建筑面积比例向业主筹集。业主可以使用本人及其同住人的住房公积金支付住宅修缮基金。
公有住宅出售成本价标准，由市房地局会同有关部门拟订，报市人民政府批准后公布。
第三十条 （住宅修缮基金的管理）
住宅修缮基金以管委会的名义存入金融机构，利率不低于城乡居民存款利率。
住宅修缮基金应当按幢立账，按户核算。管委会可以委托物业管理单位管理具体账务。管委会成立前，住宅修缮基金由售房单位管理；管委会成立后，由售房单位转交管委会管理。
住宅修缮基金应当专项用于本幢房屋共用部位和共用设备的修缮、更新，不得挪作他用。
住宅修缮基金的收支情况，物业管理单位应当定期公布，并接受管委会和房管小组的监督。
第三十一条 （住宅转让及修缮基金的处理）
业主转让住宅应当报告房管小组，并办理户名变更手续。
业主转让住宅的，其缴纳的住宅修缮基金不予退还，继续用作该住宅的维修。住宅修缮基金中原个人缴纳的剩余部分，应当在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向转让方支付。
第三十二条 （电梯、水泵大修更新基金的筹集和管理）
高层住宅电梯、水泵大修更新基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房管小组向管委会提出申请，经管委会批准后按规定列支。
管委会成立前，高层住宅电梯、水泵大修更新基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十三条 （公共设施修缮基金的筹集和管理）
公共设施修缮基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用公共设施修缮基金，由管委会会同物业管理单位编制年度计划，按规定列支。
在管委会成立前，公共设施修缮基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十四条 （住宅修缮的收费标准）
物业管理单位应当按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。
第三十五条 （公用电费和电梯水泵运行费）
一幢房屋按本办法规定已成立房管小组的，在向供电部门办理手续后，其公用照明和高层住宅电梯、水泵的电费按居民生活用电标准核收。
高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房地局规定。
前款规定以外的公用电费应当按实结算，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例分摊。
第三十六条 （住宅管理费）
住宅管理费由物业管理单位管理人员经费、办公经费等构成。
住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理单位支付。
住宅管理费的收取标准由市房地局提出，经市物价局核定后执行。
第五章 法律责任
第三十七条 （擅自改建、搭建的处罚）
违反本办法第二十一条、第二十二条规定，擅自改建房屋或者改变房屋主体承重结构的，由规划管理部门按照城市规划管理的法律、法规、规章予以处罚。
第三十八条 （其他违法行为的处罚）
违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋所在地的区、县房地产管理部门予以处罚：
（一）擅自在内天井、天井和庭园内搭建，损坏围护设施的，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）售房单位不支付住宅修缮基金的，责令限期改正，并可处以1万元以上5万元以下的罚款；
（三）擅自改变住宅使用性质的，责令限期改正、恢复房屋使用性质，并可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 （违约处理）
物业管理单位或者管委会违反房屋管理服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可以要求另一方承担违约责任。
第四十条 （对不缴纳费用的业主的处理）
对不缴纳各项应缴费用的业主，管委会或者物业管理单位可以督促其缴纳；拒不缴纳的，管委会或者物业管理单位可以根据业主公约、房屋使用公约和管委会章程采取必要措施，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 （复议和诉讼）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第四十二条 （纠纷处理）
当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。
第六章 附 则
第四十三条 （参照适用范围）
《关于出售公有住房的暂行办法》颁布前向个人出售的公有住宅的管理，参照适用本办法。
第四十四条 （应当用解释部门）
本办法的具体应当用问题，由市房地局负责解释。
第四十五条 （施行日期）
本办法自1995年1月1日起施行。
1994年12月17日
