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房产共有关系的法律疑难探析

张生贵律


【导读提示】

　　房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。

【案情概要】

　　原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。

【法律探析】

　　根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。

　　法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。

【律师点评】

1、房源决定“共有”基础：
　　⑴、1992年以前原告的父亲承租公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房，拆迁前后一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，原承租户主与产权单位订立公房承租协议，原告继续为共同居住人。
　　⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出资以被告名义购买此房。
　　⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质：
　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售对象是家庭，决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
　　如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张，都是错误认识。
　　⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时原告出资回购公有住房，“出资、共同管理，共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认法律原则，原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。

　　2、面对现实彰显法律效果：

　　本案起因于此前被告起诉原告腾房，为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人，原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后，持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多，根据各地处理此类案件的司法实践看，共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权，原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。

3、综合适用法律：

　　⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
　　住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
　　⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
　　依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
　　实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
　　⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实：
　　从《物权法》第19条、第33条规定看，产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的，可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议，并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人，根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则，一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实，属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。


北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999

北京市海淀区人民法院民事判决书
（2006）海民初字第25301号

原告腾讯科技（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区赛格科技园2栋东403号。

法定代表人马化腾，董事长。

委托代理人李琦，北京市天元律师事务所律师。

委托代理人罗轶，北京市天元律师事务所律师。

被告陈寿福，男，汉族，1980年10月4日出生，北京理工大学计算中心教师，住xxx。

委托代理人米传猛，男，回族，1980年1月30日出生，住xxx。

原告腾讯科技（深圳）有限公司（以下简称腾讯公司）诉被告陈寿福著作权侵权及不正当竞争纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告腾讯公司委托代理人李琦、罗轶，被告陈寿福及委托代理人米传猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告腾讯公司诉称：腾讯QQ2006Beta2是原告在原腾讯QQ2004Beta基础上进行研发后于2006年5月推出的计算机软件。原告依法对QQ2006Beta2享有计算机软件著作权。

原告按照中国法律规定依法许可深圳市腾讯计算机系统有限公司（以下简称深圳腾讯）使用及运营腾讯QQ2006Beta2。深圳腾讯通过www.qq.com（腾讯网）向网络用户提供腾讯QQ2006Beta2下载及使用服务。

原告发现，被告通过其“珊瑚虫工作室”网站（www.soff.net，www.coralqq.com）向网络用户提供名为“腾讯QQ2006珊瑚虫版”的软件下载。通过下载、安装和运行“腾讯QQ2006珊瑚虫版”，原告发现“腾讯QQ2006珊瑚虫版”实际属于对原告腾讯QQ2006Beta2进行复制和篡改而成。

另外，被告还在其“珊瑚虫工作室”网站上复制原告依法享有著作权的QQ堂酷比等形象并向网络用户提供下载，也构成对原告著作权的侵犯。

早在2003年1月12日，被告就已经就其原先修改腾讯QQ的行为向腾讯公司保证不再篡改腾讯公司QQ软件，保证关闭其网站上关于QQ软件修改版本的下载服务。

综上所述，被告的行为侵犯了原告享有的著作权，并构成不正当竞争。对此提出如下诉讼请求：1、判令被告立即停止侵犯原告著作权及不正当竞争的行为；2、判令被告向原告公开赔礼道歉、消除影响；3、判令被告赔偿原告经济损失人民币50万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告陈寿福辩称：第一，原告不享有涉案作品的著作权。原告未证明其有著作权; 第二，本案被告并未实施侵权行为，被告不适格, 我方与珊瑚虫工作室无关联性, 也与珊瑚版软件无关。因此我方也不存在侵权行为，并不应当承担任何责任。

经审理查明：

一、根据2005SR0683号计算机软件著作权登记证书，腾讯简体QQ2004Beta软件［简称：简体QQ2004］V1.0，首次发表日期为2004年7月19日，权利人为腾讯公司，登记时间为2005年6月30日。

根据2006SR13313号计算机软件著作权登记证书，腾讯QQ2006软件V1.0,首次发表日期为2006年3月14日，权利人为腾讯公司，登记时间为2006年9月26日。

二、根据2005-F-03890号著作权登记证书，腾讯科技（深圳）有限公司对由王?、王立于2005年6月1日创作完成，于2005年6月25日在深圳首次发表的作品《游戏软件（QQ堂）酷比系列》以职务作品著作权人身份依法享有著作权。

根据2005-F-03985号著作权登记证书，腾讯科技（深圳）有限公司对由王?于2005年5月31日创作完成，并于2005年6月1日在深圳首次发表的作品《游戏软件酷比表情系列》以职务作品著作权人身份依法享有著作权。

三、根据(2006)海证民字第7386号公证书及京ICP备05005058号备案记录，www.soff.net网站备案的ICP单位是陈寿福。根据soff.net域名信息查询记录及(2006)海证民字第7387号公证书,陈寿福是soff.net域名的持有人。

四、陈寿福在2003年1月12日所作的保证书中承认“自从2000年以来,一直使用着QQ。后来在网上发现了去掉广告并且能够提示好友IP的QQ版本,于是我便下载并使用。出于浓厚的学习兴趣,我对网上流行的版本加以修改,完善部分功能,并做成了自己的版本……我便把自己作的版本放到了个人主页上提供下载。在我不知情的情况下,有的站点也提供了该版本的下载服务。我主动于2002年11月在自己的网站上发表了声明,并从主页上删除了QQ修改版本。在这里本人做出保证，继续关闭本人网站上关于QQ软件该修改版本的下载服务，删除与该修改软件版本有关内容，并停止传播，今后保证不再对腾讯QQ软件作出任何修改。”

五、“珊瑚虫工作室”的在线地址为www.soff.net，该网站上腾讯QQ2006珊瑚虫版”的《授权协议》包含如下内容：“北京理工大学珊瑚虫工作室（Coral Studio）出品，cygwin、soff、Quaful联合制作…… 本程序基于腾讯QQ2006Beta2制作而成，除了具有QQ基本功能外，集成了网上最新流行的珊瑚虫增强包，可以显示好友的IP地址以及地理位置，另外去掉了烦人的广告，使界面更加清爽，也可以选择安装MSN风格的提示音，外挂还提供了丰富的定制功能。本程序为集成安装版，无须原版QQ，装完即可使用，还可以自由选择运行珊瑚虫版或者原版，安装时可根据实际需要选择组建…… 腾讯QQ版权归深圳市腾讯计算机系统有限公司所有，本版本仅为方便用户使用之辅助工具，没有任何侵权意图。”

在“腾讯QQ2006珊瑚虫版”安装完成后，出现以下情况：

（1）除安装了珊瑚虫版腾讯QQ外，用户电脑中同时还默认安装了360安全卫士、Zcom娱乐、珊瑚虫手机铃声下载、珊瑚虫在线查询IP数据等程序或者网页。