关于印发淮安市业主大会和业主委员会指导细则(试行)的通知
江苏省淮安市人民政府
关于印发淮安市业主大会和业主委员会指导细则(试行)的通知
淮政发〔2010〕209号
各县(区)人民政府,市各委、办、局,市各直属单位,部省属驻淮单位:
《淮安市业主大会和业主委员会指导细则(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,希认真贯彻执行。
淮安市人民政府
二○一○年十一月一日
淮安市业主大会和业主委员会指导细则(试行)
第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主合法权益,促进和谐社区建设,依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定,结合我市实际,制定本细则。
第二条 本市行政区范围内业主大会、业主委员会的设立、选举及其活动适用本细则。
第三条 县(区)房产行政主管部门负责对本行政区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府具体负责对本辖区内设立业主大会和选举业主委员会以及业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域具备下列条件之一的,应当成立业主大会,选举产生业主委员会:
(一)已交付使用的物业建筑面积达到50%;
(二)已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%,但已使用1年以上。业主认为符合上述规定条件的,应当书面提请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导、协助召开首次业主大会会议,表决通过管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。建设单位应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面申请之日起15日内,对物业管理区域是否具备成立业主大会的条件进行核查;对符合成立业主大会条件的,应当自收到书面申请之日起60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
第六条 筹备组按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定组建。建设单位因特殊原因未委派代表参加筹备组的,不影响筹备组的成立。筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时,应按原组建方式及时调整补充。
第七条 筹备组中的业主代表应当是物业管理区域内的业主,并符合以下条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)模范履行业主义务;
(三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强公信力和组织能力;
(四)具有参与筹备工作的时间。第八条筹备组中业主代表的产生,在街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐或自荐的基础上,由街道办事处、乡镇人民政府协商确定。非自然人业主代表应委派具有民事行为能力的自然人作为代表,履行其业主代表职责。
第九条 筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下开展工作,筹备组工作实行少数服从多数。
第十条 业主大会筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议,并自首次业主大会会议召开之日起30日内表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。非筹备组原因造成前款事项不能按期完成的,经街道办事处、乡镇人民政府同意,可以适当延期,延长期限由街道办事处、乡镇人民政府根据具体情况确定。在规定期限内不能召开首次业主大会会议,表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府可宣布筹备组解散,并按照本章有关规定重新组建筹备组,筹备首次业主大会会议。
第十一条 专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议召开业主大会临时会议的,应以书面方式提出。书面提议应注明召开临时业主大会理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话,并有提议业主签名。业主委员会认为需要对业主提议召开业主大会临时会议的真实性进行核实的,应在街道办事处、乡镇人民政府指导监督下对业主身份进行调查核实。调查核实工作应自收到专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议后20日内完成;情况属实的,应自调查核实完成之日起15日内召开业主大会临时会议。
第十二条 业主大会会议应采取记名投票方式进行表决。业主大会会议表决票、选举票上不得印有倾向性、误导性等不利于公平、公正选举的内容。业主大会会议表决票、选举票票样应由筹备组、业主委员会报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府审查;业主大会会议应使用经过上述审查通过后的表决票、选举票进行投票,否则表决、选举无效。
第十三条 物权法第七十六条第二款规定的专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)规定进行认定。专有部分面积按建筑面积计算。没有建筑面积的按套内面积计算。
第十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的,应推选其中一人行使表决权、选举权;夫妻共有的,任何一方行使表决权、选举权都视为另一方同意,且一方行使表决权、选举权后,另一方不再拥有表决权、选举权。
第十五条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、会议形式、会议内容(包括需提交表决、选举的有关事项及具体内容)等在物业管理区域内显著位置以书面形式通告全体业主。
第十六条 采取书面征求意见形式召开业主大会的,筹备组或业主委员会应在业主大会召开前,组织人员按规定的时间、方式将表决票、选举票送达业主,并做好签收和登记工作。业主应按规定的时间、方式投票。筹备组或业主委员会可组织人员在投票截止前回收表决票、选举票,并做好登记工作。
第十七条 投票截止后,经统计参加业主大会会议的业主达不到《物业管理条例》第十二条第一款规定,或需业主大会决定事项达不到《物业管理条例》第十二条第三款规定的,筹备组或业主委员会应延长投票时间,并通告全体业主,延长时间自投票截止日起不得超过30日。延长期内,筹备组或业主委员会应组织人员催收表决票、选举票。
第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员、候补委员资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第十九条 业主大会作出的决定,应当自决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内通告。
第三章 业主委员会
第二十条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员应当为5至15名的单数;候补委员人数按照不低于委员人数的40%设置。业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举,差额比例不得低于20%。
第二十二条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第一款第(一)至(六)项条件;
(二)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、业主委员会组织业主推荐或自荐,筹备组、业主委员会应当审查参选人的资格,结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。
第二十四条 业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票多少顺序确定当选人,候补委员排列位序依据得票多少确定。
第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1名,副主任若干名。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件同时向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县(区)房产行政主管部门申请办理备案手续:
(一)业主委员会备案申报表;
(二)业主大会成立、业主委员会选举和业主委员会主任、副主任选举情况;
(三)管理规约;
(四)业主大会议事规则;
(五)业主大会决定的其他事项;
(六)选举和表决结果统计表。业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,持涉及变更内容的有关文件向街道办事处、乡镇人民政府和县(区)房产行政主管部门申报备案。街道办事处、乡镇人民政府和县(区)房产行政主管部门应自收到申报备案文件材料之日起10日内,由街道办事处、乡镇人民政府牵头,会同县(区)房产行政主管部门共同审查,并作出是否出具备案证明的决定。
第二十七条 业主委员会可以根据业主大会议事规则规定聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定;业主大会议事规则未作规定的,由业主委员会根据业主大会授权予以规定。
第二十八条 业主委员会委员、候补委员实行任期制。业主委员会任期届满后,不得继续履行职责。业主委员会委员具有同等表决权,候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。业主委员会自然人委员、候补委员不能委托代理人参加业主委员会会议。业主委员会中的非自然人委员、候补委员应委派具有民事行为能力的自然人作为代表,履行其委员、候补委员职责。
第二十九条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的县(区)房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会作出的决定,应由参会委员签字确认;委员有不同意见的,应记录在案。业主委员会作出的决定应自作出决定之日起3日内在物业管理区域内通告。
第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复;业主要求书面答复的,应予书面答复。业主委员会应当定期将工作情况通过通告等形式向全体业主报告。
第三十二条 业主委员会委员、候补委员有住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定情形之一的,由业主委员会1/3以上委员或者持有20%投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会授权,可以决定是否终止其委员、候补委员资格。
第三十三条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时,其委员、候补委员资格自行终止:
(一)任期届满的;
(二)不再是本物业管理区域的业主;
(三)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职;
(四)死亡或丧失民事行为能力;
(五)依法被限制人身自由的;
(六)政策法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物移交给业主委员会。
第三十五条 业主委员会任期内,因委员资格终止而出现空缺的,业主委员会应决定从候补委员中按照得票多少依次递补为委员。
第三十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当每半年在物业管理区域内公告(业主大会议事规则另有规定的除外),并接受业主的监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第三十七条 业主委员会办公用房在物业服务用房中统筹安排。
第三十八条 筹备组应持街道办事处、乡镇人民政府出具的证明到公安部门指定的单位刻制筹备组印章。筹备组应自业主委员会经街道办事处、乡镇人民政府和县(区)房产行政主管部门办理备案手续之日起10日内,将其印章移交给街道办事处、乡镇人民政府,将其保管的档案资料及其属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。业主委员会应持街道办事处、乡镇人民政府和县(区)房产行政主管部门出具的业主委员会备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会、业主委员会印章。
第四章 指导和监督
第三十九条市、县(区)房产行政主管部门应组织业主委员会委员、候补委员培训。
第四十条 除筹备组、业主委员会、居民居委会外,任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议(含首次业主大会会议)。
第四十一条 任何单位和个人擅自刻制筹备组、业主大会、业主委员会印章涉嫌违法的,由公安部门依法查处。
第四十二条 业主委员会委员、候补委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,业主委员会或业主委员会其他委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。
第五章 附则
第四十三条 业主大会、业主委员会名称应与物业管理区域名称相一致。
第四十四条 市房产行政主管部门可以制定管理规约、业主大会议事规则等与业主大会、业主委员会成立、选举及其他活动有关的示范文本,供参照使用。
第四十五条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十六条 本细则自2010年12月1日起施行。我市原有的政策规定与本细则不一致的,按本细则执行。
长春市劳动力市场管理条例
吉林省长春市人大常委会
长春市劳动力市场管理条例
(1996年1月19日长春市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议审议通过 1996年3月23日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准1996年4月23日公告公布施行
根据1997年9月26日长春市第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1997年11月14日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准的《长春市人民代表大会常务委员会关于修改〈长春市劳动力市场管理条例〉的决定》修正
根据2004年6月30日长春市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年7月28日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《长春市人民代表大会常务委员会关于废止和修改部分地方性法规的决定》第二次修正)
第一章总则
第一条为加强劳动力市场管理,保护劳动力供求双方的合法权益,开发利用和合理配置劳动力资源,促进就业,发展经济,稳定社会,根据《中华人民共和国劳动法》等法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条本条例所称劳动力市场,是指从事劳动事务中介活动的机构在国家法律、法规和政策指导下,按照市场规律对劳动力资源进行配置和调节,为劳动力供求双方提供双向选择的场所和交换关系的总和。
第三条凡在本市行政区域内从事劳动力市场管理、劳务中介、用工和求职活动的单位和个人必须遵守本条例。
第四条各级人民政府应当把培育和发展劳动力市场纳入国民经济和社会发展计划,加强劳动力市场的调控和管理,建立规范化的劳动力市场,促进劳动力合理有序流动。
第五条市、县(市)、区劳动行政部门主管本行政区域内的劳动力市场管理工作,所属的就业服务机构可受其委托,具体办理本行政区域内的劳动力市场管理的有关事务。
第六条劳动力市场运行应当遵循公开、公正、平等竞争、择优录用的原则。
第二章职业介绍机构
第七条各级人民政府应当采取措施,统筹规划,合理布局,发展多种类型的职业介绍机构,提供就业服务。
第八条开办职业介绍机构应当具备下列条件:
(一)有固定的交流场所和设施;
(二)有明确的业务范围;
(三)有与业务活动相适应的资金;
(四)有两人以上持有市劳动力市场管理机构颁发的职业介绍资格证书的专职工作人员;
(五)有相应的机构章程;
(六)符合国家法律、法规规定的其他条件。
第九条设立职业介绍机构,须提出申请,并按下列规定办理有关手续:
(一)设立公益性事业组织职业介绍机构,按法律、法规的规定经县级以上劳动行政部门进行资格审查,报同级编制管理部门批准后,到劳动行政部门领取《职业介绍许可证》;
(二)设立公益性非事业组织职业介绍机构,按法律、法规的规定到县级以上劳动行政部门或者其委托的就业服务机构办理审批手续,领取《职业介绍许可证》;
(三)设立营利性职业介绍机构,按法律、法规的规定到县级以上劳动行政部门或者其委托的就业服务机构办理审批手续。领取《职业介绍许可证》后,按国家有关规定到工商行政管理部门注册登记。
第十条县级以上劳动行政主管部门应当开办综合性劳动力市场,其职业介绍机构和有关业务部门应当在劳动力市场内提供下列服务:
(一)为求职者进行求职登记、就业指导、职业介绍和保管档案等;
(二)按照有关规定为劳动力输出提供服务;
(三)为用人单位(含家庭用工、下同)进行用工登记,介绍求职者;
(四)为职业技术培训、考核提供服务;
(五)为特殊群体人员和长期失业者的就业提供专门服务;
(六)指导求职者和用人单位办理用工手续、签订劳动合同、劳动合同鉴证以及办理社会保险等手续;
(七)劳动法律咨询和服务;
(八)劳动力供求信息的收集和发布;
(九)根据需要设置的其他服务项目。
第十一条乡级人民政府和街道办事处开办的职业介绍机构应当提供下列服务:
(一)为辖区内的求职者进行就业指导,办理求职登记手续;
(二)对乡(镇)村、街道、委办企业事业单位和辖区内的个体经济组织用工进行指导,介绍求职者;
(三)为辖区内求职者就业前或者转岗培训提供服务;
(四)提供劳动力供求信息;
(五)劳动行政主管部门批准的其他服务项目。
第十二条非劳动行政主管部门和公民个人开办的职业介绍机构应当提供下列服务:
(一)为用人单位和求职者提供劳动力供求信息;
(二)指导用人单位和求职者办理用工手续、劳动合同鉴证以及社会保险等手续;
(三)协助劳动行政主管部门调查、调解介绍用工中发生的劳动争议;
(四)劳动行政主管部门批准的其他服务项目。
第三章求职与招用
第十三条凡年满十六周岁、有劳动能力的公民,均可以到劳动力市场择业求职。
第十四条求职者进入劳动力市场择业求职,应当提供本人户口、居民身份证、学历证书、职业技术资格证、失业证件、离休退休证、计划生育证明、流动就业证卡等与本人身份相关的证件。
第十五条用人单位持下列证件到职业介绍机构办理用工登记后,可以自主选择用人:
(一)单位用工须持单位介绍信和营业执照;
(二)家庭用工凭本人居民身份证;
(三)农村用工持乡(镇)、街道或乡(镇)、街道职业介绍机构证明;
(四)外地的用人单位,持当地县以上(含县级)劳动行政部门介绍信、营业执照。
用人单位招工时,必须如实介绍本单位的性质、地点、公布招工岗位的工种、用工形式、工作期限、待遇等基本情况。
第十六条企业可以自行招用人员。招工、招聘简章须经劳动力市场管理机构或其委托的职业介绍机构审查,并张榜公布。企业应在招用人员工作结束后到相应的劳动力市场管理机构或其委托的职业介绍机构办理有关录(聘)用手续。
第十七条境外机构和组织招用本市劳动力的,应当按照国家有关规定办理。
第十八条用人单位与求职者确立劳动关系,应当依法签订劳动合同、办理社会保险等手续。
第十九条劳动合同制职工转移工作单位,应当与原单位解除劳动合同,与新单位签订劳动合同。
第四章管理与监督
第二十条各级劳动行政主管部门应当加强对劳动力市场的管理与监督,规范市场行为,维护市场秩序。
公安、工商行政、城建等部门要协助劳动行政主管部门对自发形成的劳动力交易场所进行清理和整顿,取缔非法劳务中介活动。
第二十一条职业介绍机构在职业介绍活动中,禁止下列行为:
(一)介绍未满十六周岁的未成年人就业;
(二)以暴力、胁迫或者欺骗等方式从事职业介绍活动;
(三)从事妨碍社会管理秩序的职业介绍活动;
(四)歧视因民族、种族、性别、宗教信仰不同的求职者;
(五)法律、法规所禁止的其他行为。
第二十二条非劳动行政主管部门和公民个人开办的职业介绍机构应当按照规定填报统计报表,接受劳动力市场管理机构的业务指导和监督管理。
第二十三条职业介绍机构更名、改换地址或者停办,应当提前一个月向原审批部门申报,经核实确无遗留问题后,由原审批部门按照有关规定办理。
第二十四条职业介绍机构按照有关规定,向用人单位和求职者收取中介服务费。具体收费标准由市人民政府另行制定。
第二十五条用人单位和求职者应当自觉遵守劳动力市场各项规定,维护劳动力市场的正常工作秩序。
职业介绍机构、用人单位不得招用求职者从事法律、法规所禁止的职业和劳务。
第二十六条县级以上劳动行政主管部门应当对用人单位及其招用的人员办理用工手续情况、遵守劳动法律、法规、规章情况和职业介绍机构中介服务情况进行监督检查,并对违法行为予以处罚。劳动监察人员在履行职责时,应当出示执法证件;不出示执法证件的,职业介绍机构、用人单位及其招用的人员有权拒绝检查。
职业介绍机构、用人单位及其招用的人员必须接受劳动监察人员的劳动监察。
第二十七条劳动行政主管部门开办的职业介绍机构开办经费由同级财政给予适当补助,日常所需经费由其收费中解决,非劳动行政主管部门和公民个人开办的职业介绍机构所需经费自行解决。
第五章法律责任
第二十八条违反本条例的,由劳动行政主管部门会同有关部门按照下列规定予以处罚:
(一)违反本条例第九条规定,擅自开办职业介绍机构的,没收其违法所得,并处以违法所得3倍以上10倍以下罚款;
(二)违反本条例第十条、第十一条、第十二条规定,擅自扩大业务范围的,责令其改正,并没收其违法所得;
(三)违反本条例第十五条、第十六条规定,用人单位不按照规定办理用工手续的,限期改正。逾期不改正的,对用人单位处以1000元以上5000元以下罚款;
(四)违反本条例第十八条、第十九条规定,用人单位不按照规定签订劳动合同,对劳动者造成损害的,应当承担赔偿责任;
(五)违反本条例第二十一条规定禁止行为之一的,责令其改正,没收违法所得,并处以违法所得3倍以上10倍以下罚款,情节严重的,吊销《职业介绍许可证》。违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;
(六)违反本条例第二十三条规定,职业介绍机构不按照规定更名或者停办的,责令其补办手续,并处以100元以上500元以下罚款;
(七)违反本条例第二十四条规定,超出规定标准多收费的,由劳动行政部门责令改正,并可处以10000元以下罚款,有违法所得的,可处以不超过违法所得3倍的罚款,但最多不得超过30000元;
(八)违反本条例第二十五条规定,扰乱劳动力市场正常工作秩序的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚。
违反本条例规定,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十九条违反本条例第二十六条规定的,由劳动行政主管部门按照《劳动监察规定》的有关规定处罚。
第三十条劳动行政主管部门、劳动力市场管理机构和职业介绍机构的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,由所在单位或者上级主管部门对直接责任者和单位主要负责人予以行政处分;违反本条例规定,给求职者或者用人单位造成经济损失的,应当依法予以赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起15日内向处罚机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼;当事人也可以在接到处罚通知书之日起15日内,直接向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚机关申请人民法院强制执行。
第六章附则
第三十二条本条例不包括《长春市人才市场管理条例》所调整和规范的内容。
第三十三条本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十四条本条例自公布之日起施行。