银川市房屋租赁管理条例
宁夏回族自治区银川市人大常委会
银川市人民代表大会常务委员会
公告
《银川市房屋租赁管理条例》，于2006年10月25日银川市第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过。2007年3月29日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准。现予公布，自2007年5月1日起施行。
银川市人民代表大会
常务委员会
2007年4月9日
宁夏回族自治区人民代表大会
常务委员会关于批准《银川市房屋
租赁管理条例》的决定
（2007年3月29日宁夏回族自治区第九届
人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议决定：批准《银川市房屋租赁管理条例》，由银川市人民代表大会常务委员会公布施行。
宁夏回族自治区
人民代表大会常务委员会
2007年3月29日
银川市房屋租赁管理条例
第一章 总 则
第一条 为了规范房屋租赁行为，维护社会治安秩序，保护租赁当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康有序发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》和有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本条例。
实行政府定价的公有房屋、廉租住房、经济租赁房等社会保障性房屋的租赁，不适用本条例。
第三条 本条例所称房屋租赁，是指出租人将住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：
（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；
（二）将房屋以柜台、摊位等方式分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的。
第五条 本市房屋租赁管理的行政主管部门(以下简称房产行政管理部门) 是银川市房产管理局，兴庆区、金凤区、西夏区的房屋租赁管理工作由银川市房屋产权产籍管理机构具体负责。
永宁县、贺兰县、灵武市房屋租赁由其所在县（市）负责房产行政管理工作的部门管理(以下简称房产行政管理部门)，业务上接受市房屋租赁管理部门的指导、监督。
公安、消防、计划生育、税务、工商等部门及街道办事处应当按照各自职责，共同做好房屋租赁管理工作。
第二章 租赁管理
第六条 房屋租赁实行登记、备案制度。
房屋出租人应当在签订租赁合同之日起30日内办理房屋租赁登记备案手续，应当向房产行政管理部门提交下列材料和证件：
（一） 房屋出租人持有合法的房屋所有权证或者宅基地使用证或其他房屋使用证明等有效证件；
（二）房屋租赁合同；
（三）房屋租赁双方当事人以及实际居住人的身份证明。
转租房屋的，需提供出租人同意转租的书面证明。出租委托代管房屋，需提供委托代管人授权出租的证明。
第七条 房产行政管理部门应当在收到房屋租赁登记备案资料、证件之日起5日内，对符合本条例规定的，予以登记备案，并出具《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》的有效期最低为1年，有效期内承租人发生变化的，出租人应当将承租人及实际居住人的身份、计划生育、社会治安综合治理目标责任书签订等基本情况记录在《房屋租赁证》中。
对不能提供本条例第六条第二款第（一）项规定要件的，房产行政管理部门只对房屋的状况和出租人的身份进行登记，出具《房屋出租证明》，不予核发《房屋租赁证》。
第八条 房屋出租人应当与房屋承租人签订书面的房屋租赁合同。
租赁合同应包括以下主要内容：
（一）当事人姓名及身份证件的号码或者名称及地址；
（二）房屋所有权证号、位置、面积、装饰及设施；
（三）房屋用途；
（四）租赁期限；
（五）租金、物业、供热、水、电、气等费用数额及交付方式；
（六）房屋维修责任；
（七）装修的约定；
（八）转租的约定；
（九）解除合同的条件；
（十）违约责任；
（十一）当事人约定的其他条款。
第九条 有下列情形之一的，房屋不得出租：
（一）房屋产权有争议的；
（二）共有房屋未取得全体共有人同意的；
（三）司法机关和行政机关依法查封的；
（四）已公告列入拆迁范围的；
（五）不符合安全使用条件的；
（六）擅自将住宅用途改变为经营性用途的；
（七）其他法律、法规规定禁止租赁的房屋。
第十条 出租居住房屋用作集体宿舍的，实际居住人人均占用建筑面积不得低于6平方米。
第十一条 非本市户籍的承租人应当在房屋登记、备案后10个工作日内，持《房屋租赁证》或者《房屋出租证明》到出租房屋所在地公安机关办理暂（居）住证。
第十二条 工商行政管理部门在办理工商营业执照时，对经营场所属租赁房屋的，应要求当事人提供房产行政主管部门出具的《房屋租赁证》。
第十三条 从事房屋租赁的经纪机构（以下简称经纪机构），不得居间代理不符合出租条件的房屋。
经纪机构接受租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续。
经纪机构应当将房屋租赁信息定期上报房产行政管理部门。
第十四条 经纪机构代理出租房屋，应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同，代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。
经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用，应当与房屋承租人签订房屋租赁合同，房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。
第十五条 房产行政管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。
第十六条 市、县（市）房屋管理部门，应当建立房屋租赁信息网络，定期公布房屋租赁市场信息。
第十七条 房产行政管理部门应当与公安、规划、消防、城市管理综合执法等部门及街道办事处互通掌握的危险房屋、违章建筑、消防安全隐患、租赁等信息，并依法及时查处。
第十八条 房屋出租人和承租人办理出租房屋登记备案、流动人口暂住、计划生育等手续，应当到市、县（区、市）政府政务大厅或指定地点办理。
第十九条 房屋出租人应当遵守下列规定：
（一）不得向未提供身份证件的个人出租房屋；
（二）督促流动人口办理《婚育证明》，发现房屋承租人和居住人员生育或者怀孕的，及时向计划生育行政主管部门报告；
（三）办理房屋租赁登记备案手续后，应当到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；
（四）发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关或者其他相关行政主管部门报告；
（五）对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；
（六）依法申报、缴纳房屋租赁相应税款。
房屋出租人委托代理人履行管理职责的，受委托的代理人应当履行出租人的义务。
第二十条 房屋承租人应当遵守下列规定：
（一）按照房屋规划用途、结构、消防安全及环境保护规定使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质，或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除；
（二）不得利用居住的房屋非法生产、加工、储存或者经营易燃、易爆、剧毒等危险物品；
（三）不得利用出租房屋从事违法犯罪活动；
（四）主动向承租房屋所在地计划生育部门交验《婚育证明》；
（五）提供真实有效的身份证件，如实填报有关表格；
（六）非本市户籍的房屋承租人应当到房屋所在地公安机关办理暂（居）住登记手续。
第三章 罚 则
第二十一条 房屋出租人违反本条例规定，未办理房屋租赁登记备案的，由房产行政管理部门责令限期补办登记备案手续；逾期仍不办理的，对自然人处以100元以上300元以下罚款，对法人或者其他组织处以500元以上2000元以下罚款。
第二十二条 房屋出租人违反本条例第九条第（一）至（五）项规定之一的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，对自然人处以500元以上1000元以下罚款，对法人或者其他组织处以2000元以上5000元以下罚款。
第二十三条 房屋出租人违反本条例第九条第（六）项规定的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，对自然人处以2000元以上5000元以下罚款，对法人或者其他组织处以5000元以上2万元以下罚款。
第二十四条 房屋出租人、承租人违反本条例第十条规定的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，对自然人处以1000元以上5000元以下罚款，对法人或者其他组织处以5000元以上1万元以下罚款。
第二十五条 房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以1000元以上5000元以下罚款。
第二十六条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由公安机关依照职权予以处理：
（一）房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的；
（二）房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的。
第二十七条 房屋租赁当事人违反本条例其他规定，法律、法规规定行政处罚的，由相关行政管理部门依法予以查处。
第二十八条 当事人对房产行政管理部门和其他行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十九条 房产行政管理部门工作人员玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第三十条 本条例自2007年5月1日起施行。
《政府信息公开条例》(以下简称《条例》)实施已有五年有余,政府信息公开纠纷已成为行政诉讼案件的重要增长点,其中有相当比例是由行政机关应相对人申请作出“政府信息不存在”告知而引起。在此类案件中,行政机关享有明显的信息优势,且存在拒绝公开信息的天然冲动和强大惯性,相对人往往因信息劣势而对“不存在”答复充满合理怀疑。为有效预防行政机关滥用信息优势,维护相对人的知情权,司法审查需要发挥职能作用,严格掌握法律内涵,合理确定举证责任,保障政府信息公开机制的有效落实。
“政府信息不存在”的实践样态与法律内涵
在司法实践中,行政机关作出“政府信息不存在”告知的类型主要有以下几种:一是相对人申请公开的信息不属于行政机关依法履行行政职责的范围,不可能在履责过程中制作或获取相关信息,因而答复政府信息不存在；二是相对人申请公开的信息属于行政机关依法履行职责的范围,但由于种种原因,行政机关实际没有制作或获取相关信息,这里的原因既可以是客观上因事实、条件不具备而未制作或获取,也包括主观上履行职责不到位而没有制作或获取,因而导致政府信息不存在；三是相对人申请公开的信息属于行政机关履行职责范围,行政机关曾经在履行职责过程中制作或获取过,但由于工作疏漏或管理不善而丢失,导致向相对人公开不能,形成“政府信息不存在”；四是行政机关制作并保存有关政府信息,只是出于主观上有不可告人的秘密,而以“政府信息不存在”为“挡箭牌”,故意拒绝公开政府信息。
尽管在实践中“政府信息不存在”情形错综复杂,但在法律内涵上,却并非是“莫衷一是”的,而是有明确标准和界定的。根据《条例》第21条第(3)项的规定和国务院法制办公室对其的权威解读,规范意义上的“政府信息不存在”仅仅指“政府信息自始至终不曾产生,根本谈不上是否应当开”的问题。这种法律阐释,符合立法原意,理应在司法实践中得到尊重和适用。
“政府信息不存在”案件的举证责任分配
在司法审查中,“政府信息不存在”属于否定性事实,在举证责任分配和适用上存在两难困境:行政诉讼由被告负举证责任,而在证据法学理论上,要求当事人对“不存在”的事实充分举证存在一定的障碍；相对人在政府信息公开中处于明显劣势地位,举证能力相对较弱,不可能给其添加无法承受的举证责任。为此,法院在进行司法审查时,应在恪守行政诉讼证据基本规则基础上,充分考虑行政机关与相对人在此类诉讼中的举证能力和难易程度,公平合理确定举证责任和义务。
一是强化被告的举证责任。被告负举证责任,是行政诉讼的一般规则,政府信息公开诉讼也不例外。尽管让行政机关直接证明“不存在”的事实貌似强人所难,但可以通过技术处理,转化证明对象和方式,以降低证明难度。
二是适当增加原告的推进义务。在“政府信息不存在”案件中,原告不仅享有反驳被诉政府信息公开告知行为合法性的权利,在一定程度上也需要承担证明申请公开的政府信息可能已被行政机关制作、获取或保存等相关线索的推进义务。
三是突出司法职权探知功能,有倾向性地提升相对人抗辩能力。法院有必要强化职权主义功能,尽可能根据申请协助调取证据,在申请公开的政府信息可能存在且依法属于主动公开范围或涉及公开利益的,可以依职权调取证据或调查有关事实。
“政府信息不存在”案件的裁判方式
针对实践中复杂多样的“政府信息不存在”情形,法院应严格遵循“政府信息不存在”的法律内涵,去伪存真,在合理分配举证责任基础上,根据不同情况作出不同裁判。
一是对于行政机关依法不具有制作、保存或获取相关政府信息的职责,并已对申请公开的相对人尽到法定告知和说明理由义务的,可以判决驳回原告的诉讼请求。
二是对于行政机关依法负有制作、保存或获取相关政府信息的职责,由于各种主客观原因而没有实际履行导致不存在的,属于《条例》规定的典型“政府信息不存在”情形,要区分政府信息公开和不履行法定职责两种法律关系,只要行政机关对政府信息公开申请依据事实作出了答复,并尽到了合法告知和没有依法履行职责的合理说明,即可认定行政机关履行了政府信息公开职责。在这种情况下,可以判决驳回原告诉讼请求,对于行政机关不履行基础行政职责的问题,可通过司法建议的方式督促改正。
三是行政机关依法负有制作、保存或获取相关政府信息,并已实际制作或获取的,只是没有尽到法定保存义务而丢失的,尽管也尽到了真实告知和说明理由义务,但考虑到《条例》意义上的“政府信息不存在”仅仅指“自始不存在”,对政府信息未尽保管义务导致公开不能,同样构成对《条例》的违反。鉴于政府信息已客观上不存在,判决公开已无实际意义,因此可以依法判决确认违法。
四是行政机关依法负有制作、保存或获取相关政府信息职责,有证据证明原告申请公开的政府信息存在,或者有线索足以令人相信该政府信息可能存在,则应当判决撤销被诉政府信息不存在告知,同时对确定存在并可以公开的政府信息直接判决公开,对还需要行政机关裁量公开的,判决行政机关限期重新答复。
