您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

物权法定原则探析

刘亚利


　　物权法定原则属于国家意志在物权的创设问题上对当事人个人意志的一种强制。是由物权法中明确规定的。物权法定原则的这种强制性容易使人们误认为物权法定原则与民法私法自治的原则相冲突。其实不然。民法中体现的私法自治，是指民法作为规范民事活动领域中当事人行为的法律规范，原则上只是提供当事人行为的适当模式，并不强制当事人实施这些行为，只有在当事人逾越法律设置的禁止界限，如违反公序良俗时，民法才通过让当事人承担民事责任的方式予以矫正。也就是说，当事人可以在法律允许的范围内，依自己的个人意志自由地创设民事权利义务，享有取得权力和行使权利的自由、选择利益争端的解决方式的自由等。民法的这种自治特质通过合同自由原则在合同法领域得到了最为典型的体现，所以在合同法领域可以看到诸多的“合同另有约定除外”。在物权法领域，物权法很少允许当事人“另有约定除外”。然而，不能因此认为物权法定原则是私法自治的对立。相反，从某种意义上看，物权法定原则一定程度上可以促进私法自治在民法其他领域的发展。
　　一、物权法虽然限制当事人在物权的种类之外设定物权，但仍然肯定每一个当事人都可以而且应当自由地按照自己的意志去决定私法方面的一切关系。物权法定原则具体主要表现在：
　　物权法肯定了每个人都享有平等、独立地取得和享有各类物权的权利能力。
　　（1）物权法赋予当事人在法定物权的范围内决定是否设定物权关系、设定何种物权关系、是否变动物权以及以何种条件变动物权等自由。
　　（2）物权法确认了每个物权人的权利可以自由地行使并应当受到尊重，他人不得侵犯物权人的物权，不得干涉物权人行使权利。正因如此，物权人可以在法律允许的范围内自由地处分物权，如与他人订立合同转让物权，也可以在自己的物权受到侵害时运用法律手段保护自己的物权。从这一点上看，物权法符合私法的特征，仍然贯彻着私法自治原则。
　　二、物权法定原则对物权种类予以限制的目的旨在保护物权人的权利受到尊重，并进而保护交易安全。合同法主要规范交易，而交易的进行往往以对物的支配权为前提，如果不以强行法确定物权的类型及其内容，第三人无从知道物权人享有的是何种类型的权利以及权利的内容如何，也就无法做到尊重他人的物权。因为物权获得他人尊重的前提是物权人之外的他人知晓物权的存在以及内容。与此同时，如果物权的种类和内容混乱，势必严重增加交易成本，物权难以辨认，此时第三人由于无法确定通过交易获得的物权是否可靠，从而处于被动地位，终将导致交易很难正常进行。因此，如果不采用物权法定原则，防止一物上任意创设不相容的整个物权，交易中就必须由单个的合同从外部加以控制，这使得合同自由原则受到极大的挑战。
　　综上，由于物权法和合同法有着不同的属性，私法自治在财产支配领域与财产交换领域便有不同的表现。正如合同法必须限制合同关系的缔结不得损害社会公共利益和他人合法利益一样，物权法必须通过物权法定原则限制物权种类和内容的自由创设，但这不仅无损物权法的司法性质，而且有助于实现民法的私法自治品格。


北安市人民法院　刘亚利
建设部


建设部《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》
建设部




各省、自治区建委（建设厅），北京市政管委、直辖市、计划单列市房地产管理局：

去年以来，各地在贯彻落实党中央、国务院关于深化城镇住房制度改革、加快住宅建设的重大决策方面，做了大量工作，房地产权属管理和市场管理工作也有了较大进展。但是，在一些地方，群众反映房屋产权办证难的情况比较严重。其中很重要的原因是这些地方个别部门和单位缺乏
群众观念，没有很好地协调配合，而是过分强调地区利益，部门利益，办事拖拉扯皮，管理不到位；对产权确认中的一些重大政策问题，不认真调查研究，提出解决措施。如有的省，由于省直机关房改售房登记发证要求由省直房改办或省直机关事务管理局办理。引起省、市之间的发证矛盾
，影响了省直机关房改售房登记发证工作的正常开展，直至引发省人大质询案。
某市某区，由于只允许本区一家测绘单位进行房屋测绘工作，致使有6万多户因等待测绘而迟迟不能登记发证。上述情况的存在已严重影响了房地产行政主管部门的政府形象和办事效率，也使党中央、国务院重大决策的贯彻得不到有力的保证。为了切实加强和改善房屋权属登记发证工
作，根据国务院关于提高办事效率、转变工作作风的有关精神，针对近期内房改售房、经济适用住房销售量比较集中的实际情况，现就有关问题通知如下：
一、各市、县房地产行政主管部门要在保证登记发证质量、保证产权人切身利益和住房制度改革政策贯彻落实的前提下，尽可能简化手续，加快发放房改售房产权证书，切实解决群众反映的房改售房办证难的问题。产权登记机关要设专门窗口，配备精干人员集中收件、办件，并通过新
闻媒体向社会公告。要通过采取一条龙服务、必要的上门服务、预约服务、双休日对外办公以及应用计算机技术等措施，提高效率，改善服务。要改被动服务为主动服务，对已竣工的新建房屋，应以书面方式及时通知当事人办理初始登记，逾期不来办理的，要给予通报。产权登记一经受理
；登记机关必须在法定的期限内完成权属登记手续，不得以任何理由推诿扯皮，逾期不能完成登记手续的，要承担相应法律责任。对产权登记申请不能受理的，登记机关必须向当事人作出书面说明。要推行社会服务承诺制、办事公开制，各地房地产管理部门要将办理商品房预售许可、合同
登记备案、交易过户、权属登记等项手续的操作程序、服务标准、办理时限、工作纪律等向社会公开，并公布监督电话，自觉接受社会的监督。
从今年起，建设部将把办证、办件工作的质量与效率以及相关保障措施的执行情况，作为产权、市场管理工作达标和创全国标兵单位的重点审核内容；对虽已取得达标或创全国标兵单位称号，但群众反映问题较多并长期得不到解决的单位，相应取消其称号，并予以通报。
二、严格依法行政，防止政出多门，多头管理；房屋权属登记发证制度是一项法定制度。
《城市房地产管理法》第六十条明确规定，“由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证。”为贯彻落实该法的规定，按照城市房地产权属登记实行属地化管理的原则，建设部于1997年发布的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第57号令）第八条、第三
十三条进一步明确规定，“省自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”；“证书由市、县房地产行政主管部门颁发”。
根据上述法律、法规的规定，城市房屋所有权登记发证机关是市、县房地产行政主管部门，其他有关单位均不具备城市房屋所有权登记发证的主体资格，也不能强行要求接受委托发证。我部在《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》（建房〔1997〕62号）中曾特别强调
：
非房地产行政管理部门不得承担房屋所有权登记发证工作，一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。对此，各地必须严格执行。
由于地域范围广、房屋数量多，房屋权属实行一级登记有困难的大城市，可以实行二级管理，市一级房地产管理部门统一负责全市房屋权属登记和颁发房屋所有权证；区房地产登记机构受市房地产管理局委托，负责本区范围内的房屋权属登记和代市办理房屋所有权证的发放工作。市房
地产管理部门要加强对接受委托的区房地产登记机构的监督和管理，对按受委托的区房地产登记机构工作不力的，要取消其发证资格。
三、积极做好经济适用住房权属管理工作。个人购买经济适用住房，比照房改售房，按照划拨土地使用权的私有房屋所有权进行确权登记，并在房屋所有公证作相应注记。以经济适用住房在建工程进行抵押的，要严格按照国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行《关
于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》（计殁资〔1998〕1474号）的规定，应对其权属进行预登记。房地产管理部门要抓紧规范预登记程序，加强审核，严格把关，对权属状况清晰、具备抵押物条件的，要及时给予办理权属预登记手续，并注意做好与后续
的在建工程抵押登记及工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作。
四、规范收费行为，减轻当事人负担。要严格依法收费，凡未依法办理收费许可手续的或国家明令取消的收费项目一律不得收取或变相收取。对经批准的行政事业性收费项目，要严格按照“计投资〔1998〕1474号”的规定，对经济适用住房实行减半征收；经济适用住房抵押登
记，要按宗收费。任何单位或个人均不得违反规定，以行政手段强制当事人接受评估、咨询、代理等中介服务，并收取费用；经济适用住房项目建设贷款抵押时，当事人需要评估的，受委托的房地产价格评估机构应按宗收费。要采取切实可行的措施，尽可能降低个人购房各个环节的收费标
准，减轻购房人负担。
五、房改部门与房屋权属登记发证机关要相互配合，严格把关。房屋权属登记机关要主动与有关部门沟通与合作，在涉及房改政策的重要问题上保持协调性与一致性。有关房改部门要积极配合，及时向当事人出具批准文件等相关文书，保证产权登记发证工作的正常进行。
六、认真调查研究，切实解决历史遗留问题。对于历史形成的产权不清等问题，房地产管理部门要会同规划、土地、建设、房改等部门及有关单位根据不同情况，本着尊重事实、依法维护当事人利益的原则，实事求是地及时予以研究解决。对已按房改政策出售给个人，而原产权有遗留
问题的，可以凭房改部门的批准文件及原产权单位书面具结保证，按照房改售房进行登记发证，并在房屋所有权证上作相应注记。
七、抓紧研究房地产测绘机构脱钩改制工作。房地产测绘工作从属于房地产权属登记发证工作，是权属登记发证制度的重要组成部分，也是影响当前房屋权属登记发证速度的重要因素。有条件的城市要积极研究测绘管理体制的改革，逐步实现政、企（事）分开，并首先在系统内引进竞
争机制，房地产管理部门在加强测绘资质管理、严格准入控制的前提下，打破行业垄断，鼓励多家测绘机构进行竞争并对测绘结果负责。
八、各地要按照本《通知》的精神，结合当地实际情况，有针对性地抓紧研究提出加强和改善房地产权属与市场管理工作的具体意见和措施，并认真落实。



1999年5月4日