解析房地产居间合同条款的法律效力
奚正辉
案例：出售方刘先生委托房地产中介公司出售上海市闵行区一套公寓房屋，总价为人民币320万元。2008年3月4日，中介公司找到了买受方张女士，三方遂签署了《房地产居间合同》，居间合同对房屋买卖的条件约定的非常清楚，而且居间合同第6.3条约定：“甲、乙双方签署本合同后，任何一方违约或双方合意解除本合同，导致双方无法签署买卖合同的，违约方或合意解除合同的双方应向丙方支付实际成交价格的1％，作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐性成本及违约赔偿。”同日出售方收到了中介公司转付的定金5万元。
2008年3月8日，出售方与买受方签署了《解约协议》，协议约定：因出售方违约，同意双倍返还定金10万元给买受方，双方签署的《房地产居间合同》解除。
中介公司遂到上海市闵行区人民法院起诉出售方刘先生要求支付总房价的1％，即32000.00元。
闵行法院判决依据《合同法》第40条的规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故判决驳回中介公司的诉讼请求，中介公司不服，提出上诉，后双方调解达成一致刘先生适当补偿中介公司后结案。
本文着重讨论居间合同约定出售方或买受方违约导致房屋买卖合同无法签订时，出售方或买受方承担违约责任条款的效力问题。
一、 法律对居间合同的规定
目前中介公司的操作方式都是以居间的方式进行，这已经在业内形成共识。作为居间合同，《合同法》第426条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
合同法区分了两种情况：促成合同成立，中介公司有权要求支付报酬；未促成合同成立，中介公司可以要求必要费用。这里的合同应该是指房地产买卖合同，但是居间合同约定了买卖合同的所有条款，而且中介公司促成买卖双方签署了，应该视为已经促成买卖合同成立。故笔者认为，当买卖双方违约不肯签订买卖合同，中介公司有权要求支付报酬，这在法理上应该没有问题，但在实际操作中，法院支持的很少，因为法院往往看结果，注重形式。
中介公司提起诉讼，诉讼方式主要有三种情况：1、促成房地产买卖合同成立，要求支付报酬；2、因买卖双方违约，未促成房地产买卖合同成立，要求支付必要费用；3、因买卖双方违约，未促成房地产买卖合同成立，要求支付违约金。前面两种法律有明确规定，其实第3种《合同法》第107条也有规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
二、 格式条款的理解
居间合同由三方签署即生效，作为合同当然可以约定违约条款，审判实践中，该违约条款往往被认定为格式条款而无效。
所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
作为格式条款必须满足三个条件：1、提供者预先拟定的；2、重复使用的；3、未与对方协商的，对方不可能修改的。
本案例中中介公司用笔填写了违约金实际成交价格的1％，笔者认为该条款未必构成格式条款，因为该条款是手写的，而且该违约金根据不同案件是双方协商约定的。
即使该条款被法院认为是格式条款，也未必就无效，因为只有符合了《合同法》第40条规定的情形才被认定无效，其规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”目前法院认定格式条款的理由是中介公司提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其实细分一下，应该是加重对方责任，被认定无效。其实这里又有一个问题会有争议，如何认定加重对方责任。法院通常的理由是无论中介公司促成还是未促成合同成立，都要对方支付1％，是加重了对方的责任，故认定无效。违约金的条款本身就存在过高或过低之分，对方完全可以依据合同法要求法院调整违约金。实际上，若该居间合同继续履行，中介公司可以获得2％的报酬，现因对方违约，导致中介公司损失了2％的服务费，该违约金相对损失而言还是低的。故笔者认为对方要求法院调低违约金，法院都不应该支持。若该违约金是合理的，就不存在加重对方责任，应该是有效条款。
其实违约金条款的效力问题，实质还是违约金高低的问题，案例中若中介公司约定违约金是1元，肯定不是格式条款，当然是有效了。从法院的判决思路而言，就存在一个困惑，违约金约订到多少算是格式条款。其实笔者认为，在案例中约定1％，是不高的，因为中介公司损失的是2％。笔者也见过有些中介公司约定的违约金达到了2％，若是这种情况，有可能因为违约金过高而被认定为格式条款。
其实法院的这种思路本身就是错误的，格式条款的认定不应该取决于违约金数额的高低，而是要满足格式条款的要件。笔者认为在案例中的违约金条款就不应该认定是格式条款，违约金的约定本来就有高低，而且当事人可以根据损失来调整。在市场经济如此发达的现在，动不动就被认定是无效条款，会有损交易安全，导致交易的不稳定，甚至影响一个行业的健康发展。当然买卖双方当事人遇到这种事情，也需要慎重，因为法官内各法官的思路看法也不太一样。
上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
安徽省外商投资企业工会条例(已废止)
安徽省人大常委会
安徽省外商投资企业工会条例
安徽省人民代表大会常务委员会
《安徽省外商投资企业工会条例》已经1999年8月1日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，现予公布，自1999年10月1日起施行。
第一章 总 则
第一条 为了保障本省外商投资企业职工依法建立工会组织，明确工会的权利和义务，维护职工的合法权益，促进外商投资企业的发展，根据《中华人民共和国工会法》（以下简称《工会法》）和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称外商投资企业是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。
第三条 外商投资企业的职工有权依照《工会法》和本条例的规定，建立工会组织，开展工会活动。
第四条 外商投资企业工会是企业职工依法建立的群众组织，是企业职工权益的代表。
第五条 外商投资企业工会是中国工会的基层组织。
外商投资企业建立工会应报所在地地方总工会或其授权的工会组织批准。外商投资企业工会在上级工会组织领导下开展活动。
第六条 外商投资企业中以工资收入为主要生活来源的职工，凡承认《中国工会章程》、自愿申请加入工会组织的，经本企业工会委员会批准，均可成为工会会员。
第七条 外商投资企业工会应尊重投资者的合法权益；外商投资企业应支持工会依法开展工作。
第二章 外商投资企业工会组织
第八条 外商投资企业工会，凡具备《中华人民共和国民法通则》规定的法人条件的，经地方总工会或其授权的工会组织确认后，具有社会团体法人资格，工会主席为其法定代表人。
第九条 新筹建的外商投资企业应将组建工会的有关条款写入企业章程。外商投资企业应当在投产、开业后1年内组建工会。满1年仍未建立工会的，从该企业投产、开业的第13个月开始，由上一级工会按职工工资总额的百分之二收取组建工会筹备金，待工会建立后按规定返还给该
企业工会。
企业筹建工会时，上级工会有权派人到企业指导帮助组建工会；有关部门有义务积极支持、配合工会组织，做好外商投资企业工会的组建工作。
第十条 外商投资企业工会会员大会或会员代表大会按照《工会法》和《中国工会章程》的规定，民主选举产生工会委员会、工会经费审查委员会；民主选举产生主席、副主席和经费审查委员会主任、副主任，并报上级工会批准。工会主席、副主席也可以由工会委员会选举产生，并报
上级工会批准。
以上人员实行任期制，每届任期3至5年，可以连选连任。
外商投资企业职工在200人以上的，应配备专职工会主席或副主席。
第十一条 外商投资企业工会会员在25人以上的，建立工会基层委员会；不足25人的，由工会会员选举组织员1人，组织会员开展活动。
外商投资企业工会设立女职工委员会，女职工不满25人的，设女职工委员。
第十二条 外商投资企业未依法终止，任何单位、组织或个人不得撤销工会或者将工会合并于其他工作部门。
第三章 外商投资企业工会的权利
第十三条 外商投资企业工会应与企业建立集体协商谈判制度，依法就劳动报酬、福利待遇、劳动保护、劳动保险等事项与企业协商谈判。
外商投资企业依法设立劳动争议调解委员会，由职工代表、投资经营者代表和工会代表组成，主任由工会代表担任，主持日常的劳动争议调解工作。
第十四条 外商投资企业工会依法代表职工就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、女职工的特殊利益、保险福利等事项与企业签订集体合同；指导、帮助职工与企业签订劳动合同，并监督合同的履行。
第十五条 集体合同的变更或者解除，除法律另有规定外，均应由工会与企业双方经过协商谈判达成一致。
外商投资企业解雇、辞退、处分职工，应当依照《中华人民共和国劳动法》的有关规定提前通知工会和职工本人。工会认为违背法律法规或劳动合同的，有权提出异议并代表职工同企业协商；协商不能解决的，工会有权支持或代表职工依照法定程序参加仲裁或诉讼。
第十六条 外商投资企业工会依法对本企业执行涉及职工利益的法律、法规和规章的情况进行监督。
第十七条 外商投资企业研究决定有关职工奖惩、工资制度、生活福利、安全生产、劳动保护和劳动保险等问题时，工会代表有权列席会议。企业应听取工会意见，取得工会合作。
第十八条 外商投资企业工会有权依法维护职工在生产劳动中的安全和健康；有权参与企业工伤事故的调查处理。当生产中遇有违章指挥，强令工人冒险作业或出现危及工人生命安全的情况时，工会有权向企业或现场指挥人员建议停产解决。
第四章 外商投资企业工会的义务
第十九条 外商投资企业工会工作人员应当不断提高业务素质和工作水平，依法履行职责。
第二十条 外商投资企业工会应当教育职工尊重投资者的合法权益，增进中外职工之间的团结，合作共事。
第二十一条 外商投资企业工会应当教育职工遵纪守法，认真履行劳动合同，努力完成生产经营任务。
第二十二条 外商投资企业工会应当支持、配合企业组织职工学习文化和业务技术，不断提高职工的文化水平和业务技术素质。
第二十三条 外商投资企业工会应当支持企业的科学管理，协助企业发动、组织职工开展合理化建议、技术革新和技术协作等活动，促进企业发展。
第二十四条 外商投资企业工会应当组织职工开展各种有益于职工身心健康的业余文体活动，增进职工团结，激发职工劳动热情。
第二十五条 外商投资企业工会应当协助企业合理使用职工福利基金，办好职工的集体福利事业。
第二十六条 外商投资企业因劳资纠纷发生停工，工会应当在维护职工合法权益的同时，会同企业和有关方面协商解决，以尽快恢复正常生产秩序。
第五章 外商投资企业工会活动的保障
第二十七条 外商投资企业应当为工会办公和开展活动无偿提供必要的场所和设备，并负担其维护费用。
第二十八条 外商投资企业每月应按上月职工实际工资总额的百分之二向工会拨交当月的工会经费。逾期拒不拨交的，工会可依法向人民法院申请支付令，并按欠交金额每日收取千分之五的滞纳金。
第二十九条 外商投资企业工会的经费来源：
（一）工会会员交纳的会费；
（二）企业每月拨交的工会经费；
（三）企业的补助；
（四）其他收入。
工会经费由本企业工会按照全国总工会制定的有关工会经费管理办法使用，并接受上级工会的指导和监督。
第三十条 外商投资企业工会专职工作人员的工资、奖金、补贴等，由企业支付。
外商投资企业工会专职主席的工资、福利待遇，参照本企业中方副总经理的标准执行；专职副主席的工资、福利待遇，参照本企业部门经理的标准执行。
第三十一条 外商投资企业工会开展活动，一般应当安排在非生产时间进行。如需要占用生产时间的，应事先征得企业同意。经同意，参加工会活动的职工的工资、奖金及各种补贴，由企业照常支付。
第三十二条 外商投资企业辞退、处分、调动工会主席或副主席，必须经工会委员会同意，并征得上一级工会的批准。
专职工会主席或副主席不再担任工会职务时，可回原岗位工作或由企业妥善安排。
第三十三条 外商投资企业有下列行为之一的，工会组织和有关当事人有权向上级工会和政府有关部门提出控告，或者依法申请仲裁、提起诉讼：
（一）拒绝组建工会的，阻挠或变相阻挠职工依法组织和建立工会组织的；
（二）违反规定撤并工会组织及办事机构的；
（三）拒绝提供工会必要的办公场所、设施的；
（四）擅自调动工会工作人员或非法变更、解除其劳动合同的；
（五）拒交或无故拖欠工会经费、工会筹备金的；
（六）不按规定支付工会工作人员劳动报酬及保险、福利待遇；
（七）阻挠、干涉工会工作人员依法履行职责或对其打击报复的；
（八）非法侵占、挪用工会财产或工会经费的；
（九）侵犯工会及工会工作人员其他合法权益的。
第三十四条 外商投资企业侵犯工会及其工作人员合法权益，造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
第三十五条 外商投资企业工会工作人员违反本条例规定，不履行职责给本企业、工会造成损失的，应当承担赔偿责任，并由上一级工会组织或有关部门给予处分。
第六章 附 则
第三十六条 加入外商投资企业工会的外籍职工离开本企业时，须交回工会会员证；如本人需要，由地方总工会发给参加过中国工会的证明。
第三十七条 本条例由县级以上地方总工会会同同级人民政府有关部门监督实施。
第三十八条 本条例亦适用于华侨、香港特别行政区居民和澳门、台湾同胞在本省境内开办的合资、合作、独资经营企业。
第三十九条 按照联合制、代表制原则建立的外商投资企业工会联合会，参照本条例执行。
第四十条 本条例自1999年10月1日起施行。
1999年8月1日
