电子商务商业方法软件可专利性分析
李红军
摘要：电子商务随着互联网的发展而迅速发展，因之，作为电子商务基础的商业方法软件是否具有可专利性成为世界范围内讨论的话题，对此，美国，欧盟，加拿大和日本等国家总体上均倾向于对电子商务商业方法软件给于专利保护，但在我国现行的专利制度中，电子商务商业方法软件被排除在专利保护之外。笔者认为，随着电子商务在我国的飞速发展，各公司对其拥有的商业方法软件提起专利保护的要求也会越来越强烈，因此给与电子商务商业方法软件专利保护是十分必要的，应当对符合专利实质条件的电子商务商业方法软件授予专利，以促进电子商务的发展。
关键词：电子商务商业方法软件 可专利性
前 言
自从1998年美国在State Street Bank &Trust Co. v. Signature Financial Group, Inc 1案中确认对商业方法发明给予专利保护之后，有关商业方法专利的问题就已经在世界范围内引起了广泛的关注和讨论，而2000年3月美国亚马逊网络公司(Amazon.com)取得了一项名为“加盟项目”(Affiliates program)的专利（美国第602194号专利）后，关于商业方法的专利性问题的讨论延伸到电子商务领域，引起了强烈的反响，商业界普遍担心获得专利权的公司会利用这一“垄断权”胁逼其他电子商务经营者，知识产权界则认为这一授权严重地冲击了传统的专利法制度。但授与电子商务商业方法软件专利权的趋势没有因为人们的担忧而停止，这一趋势中蔓延到欧盟，加拿大和日本等众多国家。
在我国，2000年9月15日由我国台湾省申请人叶树滋提出的名为“网络视讯购物的方法”的00124805.7号发明专利申请、2001年4月28日由韩国三星电子株式会社提出的名为“英特网购物中心服务器及其购物信息提供方法”的01117406.4号发明专利申请以及2002年7月24日由我国台湾省申请人卢彦甫提出的名为“电脑网际网络经营商品销售方法”的00121467.5号发明专利申请，尽管这些专利申请尚未的到授权，但笔者认为，我国是否应该给与电子商务方法软件软件专利保护的问题已经迫在眉睫。
由于电子商务方法软件主要表现于计算机程序，因此本文主要从电子商务商业方法软件这一视角入手，对其专利性的必要性等问题进行分析。
给与电子商务商业方法软件专利保护的必要性
这种必要性首先是由于我国现有知识产权制度不足以对电子商务商业方法软件进行彻底的保护；
电子商务的商业方法或者运营方法，其表现形式是计算机程序，因此这种商业方法发明实际上又常常同时是计算机程序形式的发明；依照我国现行的知识产权法律制度，我国对计算机软件采取版权模式予以保护，这种模式的所以被选择的原因很多，其中至少是因为版权保护是自动保护，这意味着计算机程序一旦完成就可以自动得到保护，同时，通过TRIPS等一些国际条约的规定，计算机程序作为版权的客体可以在成员国范围内自动得到保护，这比通过专利保护逐个国家的申请要便捷得多。
但是，版权保护对于计算机程序是有局限性的，版权保护的是一种表达方式，而计算机程序产品的目的是增强该计算机程序所运行的计算机的功能（或者其他目标）。但对于计算机软件，吸引客户的是计算机程序的功能，功能上的差别远比表达更为重要。而版权制度恰恰在保护功能这一点上无能为力，因为版权制度仅仅禁止他人未经许可对权利人的计算机程序进行复制，侵权人完全可以避开直接的复制行为，只对权利人的计算机程序的功能进行分析，然后重新编写一个与之功能相同的程序或者竞争的计算机程序，对于这种侵占软件权利人利益的行为，版权制度不能发生任何保护作用。
在实践中，特别是在计算机程序企业中，这种发现计算机程序的功能而通过重新编写程序来避开复制的限制行为是很容易实现的。有关学者的调查结论也肯定了这一点。
尽管计算机程序开发企业可以不公开源代码来保护计算机程序背后的创意和算法，从而使计算机程序的使用人无法通过反向工程发现其中的算法。但是，这并不能根本解决问题，因为随着开放源代码的呼声越来越高，计算机程序开发企业被迫公开算法是大势所趋，同时，对于大部分程序来讲，只要根据程序的运行结果和实现的功能便可以推测出其数学算法，通过重新编写程序来实现相同的结果或者功能。
通过前述分析可以明显看出，电子商务商业方法软件作为一种程序，通过版权的模式进行保护并不能带给权利人真正的安全。
其次、由于美国、欧盟、加拿大和日本等众多国家已经对电子商务商业方法给于专利保护，这实际上给我国从事电子商务的企业带来巨大的法律风险，这种法律风险反过来要求建立我国的电子商务商业方法专利保护制度；
网络经济无地域限制，电子商务更是跨越时空，这使得传统上专利保护的“属地主义”原则正在面临挑战。美国是网络经济最发达最集中的地区，也是"B to B""B to C"等电子商务模式的发源地。随着大量的电子商务的商业方法在美国获得专利保护，必然对全世界的电子商务发展产生微妙而深远的影响。其结果很可能导致国际上有关电子商务的专利侵权诉讼日益增加，使得他国电子商务的经营者充满法律风险。例如前述亚马逊公司取得了“一点通”(One click ordering)专利，其所覆盖范围实际上远超美国国界，在因特网上，只要经营网络零售业务的公司所应用的销售方法软件表现出与之相同或近似，都可能成为被诉对象。目前我国电子商务虽处于迅速发展之中，但无论是"B to B"还是"B to C"等模式，很多是照搬或模仿美国的商业方法，其中潜在法律风险不言而喻，加入WTO之后，此种风险系数越加放大。
这种风险要求我国在电子商务商业方法的保护上采取与其他国家相同的立场，这一方面是为了促使我国电子商务企业随时注意美国、日本等国在电子商务商业方法上所申请的专利，从而防范可能的风险，另一方面也是为我国企业在全新的领域获得自主知识产权创造新的契机，从而促进我国电子商务的健康发展。
电子商务商业方法属于专利客体
在我国，依照《专利法》第2条的规定，专利的客体包括发明、实用新型和外观设计三种。其中实用新型和外观设计均不对方法提供保护。显然，如果电子商务商业方法软件希望获得专利保护，只能通过申请方法发明专利来实现。
然而，依照《专利法实施细则》第2条第1款的规定，专利法所称发明，是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。由该定义可以看出，我国专利法对于发明专利客体的界定，注重的是其技术性，具体地说，该拟专利的客体必须属于技术领域(technical field )、具有技术性质（technical character）、可以解决某个技术问题(technical problem)，并必须具有技术特征(technical features)。抽象观念、自然法则、物理现象等不能获得专利，艺术、图像、仅仅是数据和资料的排列的数据库也是如此。
这种注重客体技术性的倾向还表现在专利法第25条第1款第2项和《专利审查指南》规定中，根据《专利审查指南》的定义，智力活动，是指人的思维运动，它源于人的思维，经过推理、分析和判断产生出抽象的结果，或者必须经过人的思维运动作为媒介才能间接地作用于自然产生结果，它仅是指导人们对信息进行思维、识别、判断和记忆的规则和方法，没有采用技术手段或者利用自然法则，也未解决技术问题和产生技术效果，因而不构成技术方案，组织、生产、商业实施和经济等管理的方法及制度属于智力活动的规则和方法。
笔者认为，《专利法》和《专利审查指南》的前述界定背离了发明专利客体的主要特征，电子商务商业方法软件要获得专利保护，必须突破或者修正现行专利法对发明专利客体的界定。
众所周知，专利制度下的专利权与物权制度下的所有权尽管都是具有对世性的绝对权利，但两者的制度目的完全不同，所有权的制度目的在于保障权利人对物的占有进而促进物之利用，而专利权的制度目的在于以公共财富补偿开发人的开发成本并刺激开发人的创造欲望，从而鼓励技术创新，因此，专利制度的本质在于如何平衡开发人的利益与社会公众的利益，故而专利制度与所有权不同，没有多少道德或者政治制度的色彩，完全是一种技术性的利益分配机制，严格的说，它本身并没有保护什么。因此，我们可以认为，某项发明作为客体获得专利，并不是因为该发明本身的技术性特征，而是因为该发明具有产业上的实用性、该发明的公开能够给社会带来利益，所以社会应当向发明人支付报酬。
综上所述，笔者认为，专利法和《专利审查指南》关于发明专利的界定在强调发明专利客体技术性特征的同时，偏离了发明专利的制度目的，有逐末舍本之嫌， 应当予以修正，实现从发明专利审查的重点从“技术性”转向“实用性”的转化。
但是，需要特别指明的是，这种转化仅仅是重点的转移，而不是彻底否认发明专利的技术特征，只有具备计算机程序的电子商务商业方法才能成为可专利的客体。纯粹的商业方法与智力活动和抽象思想一样，都不应该给予专利保护，因为专利制度不应该限制人的智力活动和思考能力，不应该限制人类创新的基础和源泉。
电子商务商业方法软件构成专利的实质要件分析
在确定一件商业方法软件发明属于专利法保护的客体之后，能否授予其专利权，取决于该商业方法本身的新颖性、创造性和实用性，这里需要说明的是，由于互联网地域非地域性，任何商业方法专利权所覆盖的范围都大大超出了一国的本土，谁掌握了专利谁就掌握了电子商务经济的主动权，就控制了现存的或者潜在的市场利益，也就同时掌握了电子商务的未来。因此商业方法的专利保护不仅仅是一个法律的问题，它的背后潜藏着巨大的经济利益，追求此种利益的最大化和经济扩张正是目前专利大国扩大商业方法软件专利的深层原因。因此，相对于美国这样的专利大国，我国在授予电子商务商业方法软件专利时必须提高 “入门台阶”，严订审核标准，以免授权过多过泛而妨害我国电子商务的发展，只有具有实际应用价值、高度创新且已表现为计算机程序的商业方法才可授予专利。
（一）、新颖性
新颖性（Novelty）的概念一般都是从反面来进行定义的，即指一项发明是现有技术中没有的，依照《专利法》第22条第2款的规定，我国对专利新颖性判断采用“混合新颖性”标准。但鉴于电子商务运营无国界的特点，如果仍然采用“混合新颖性”标准，将无法准确判断电子商务方法软件的新颖性。因此，笔者认为，在判断商业方法软件专利的新颖性时，应该参照澳大利亚等国家的规定，采用“绝对新颖性”标准，即该专利申请“在世界范围内未以文字公开过、在本国未通过使用而公开的发明，视为具备了新颖性。”
（二）．创造性
创造性（Inventiveness），又称为非显而易见性,依照我国《专利法》第22条的规定，发明的创造性是指与是指同申请日以前已有的技术相比，该发明有突出的实质性特点和显著的进步，而依照欧盟、美国和日本三方专利局的第18次技术会议的一致认识，已被人们实施了的公知的商业方法只能做通常的自动化处理得到的发明不具有创造性。
根据上述界定，判断某项电子商务商业方法专利是否具有创造性，是通过和现有技术相比较来进行的。因此，在先技术的检索在商业方法软件申请的审查上有举足轻重的意义，它是决定一项发明能否通过创造性审查的第一步，然而，“在先技术”资料的缺乏和判断上不统一成为商业方法软件专利审查的严重障碍。
就美国目前所授予的商业方法专利来看，这些商业方法本身在现实生活中早已存在， 专利权人只不过最先把其应用于网络空间而已，其新颖性与创造性令人怀疑。
同时目前实现“在先技术”的统一标准尚存在困难，尽管商 业方法以前就已被人们使用，但并没有被充分记载，专利局有时很难找到这个领域的文 献；
为了解决这个难题，美国国会通过特别法案，向专利局追加拨款，建立这一数据库，而日本专利局也于1997年建立了一个计算机软件数据库。在2000年欧盟、美国和日本三方专利局的第18次技 术会议上，如何实现商业方法软件“在先技术”的高效检索已经正式列入了解决的日程， 三方专利局正在寻求一种可以执行的审查指南以适应三国的专利制度同时也兼顾其他国家。
（三）．实用性
实用性（Utility）主要是指能够在产业上应用并具有实际的效果。实用性应该是商业方法软件专利的三性要求中最容易符合要求的，因为计算机软件本身带有工具性，一个软件除非是完全脱离实际，无法应用在商业上，否则就应该视为具有了实用性。
结 论
通过前述分析，我们认为，对于因特网上电子商务商业方法软件给予专利保护，尽管争议甚大，甚至可能会产生一定的负面影响，但它符合专利制度的宗旨，可以刺激和推动电子商务的发展，具有可专利性。
但是，我们要再次强调的是，在给与电子商务商业方法专利保护的同时，应当持谨慎的态度，应当否定纯粹商业方法发明的可专利性，尽管我们认为专利制度不应当局限于对有关技术的发明创造给予保护，但是专利制度毕竟一直是在技术环境中发展起来的法律制度，这种制度必然已经带有技术性的特点，因此，纯粹商业方法发明与这种制度相去甚远，不能给于专利保护。
参考文献：
Ronald J. Mann, The Myth of the Software Patent Thicket: An Empirical Investigation of the Relationship Between Intellectual Property and Innovation in Software Firms, American Law & Economics Association Annual Meetings, 21-22.
常州市人民政府关于印发《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府关于印发《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知
常政发〔2009〕86号
各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
现将《常州市市区公共租赁住房管理办法》印发给你们，望认真贯彻执行。
二〇〇九年七月十六日
常州市市区公共租赁住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为完善本市市区住房保障体系，保障城市低收入住房困难家庭以及新就业人员的基本住房需求，进一步规范公共租赁住房的管理，根据省委、省政府《关于切实加强民生工作若干问题的决定》（苏发〔2008〕14号）、《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内公共租赁住房的规划、房源筹集、配租、准入、退出、维修和监督管理等活动，适用本办法。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府按照合理标准筹集，限定套型面积和出租价格,面向城市低收入住房困难家庭以及新就业人员出租的租赁型保障住房。
第四条 市、区房产管理部门是公共租赁住房管理工作的行政主管部门，具体工作由住房保障办公室负责。
各区政府及市发展改革、财政、国土资源、规划、建设、总工会、税务、统计、审计、物价、监察等相关部门各司其职，协同做好公共租赁住房的管理工作。
第二章 资金筹集与使用
第五条 公共租赁住房的资金来源，主要包括：
（一）通过投融资等方式筹集的公共租赁住房的建设和收购资金；
（二）经政府批准可用于公共租赁住房的住房保障资金；
（三）出租公共租赁住房及配套设施回收的资金；
（四）社会捐赠用于公共租赁住房的资金。
第六条 公共租赁住房的租金收入、拆迁补偿等纳入住房保障资金专户，按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理。
公共租赁住房的管理、维修资金、空置期的物业管理费用等从住房保障资金中列支。
第三章 房源筹集
第七条 公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：
（一）政府直接投资建设和收购的公共租赁住房；
（二）政府在中低价位、中小户型商品房开发项目中配建的公共租赁住房；
（三）廉租住房转为公共租赁住房；
（四）社会捐赠及其他渠道筹集的公共租赁住房。
第八条 根据住房保障规划，房产管理部门会同发展改革、民政、财政、规划、国土资源、建设、物价等部门，拟定市区公共租赁住房年度房源筹集、建设用地和资金来源计划，报政府批准后实施。
公共租赁住房建设用地纳入市区土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，保证供应。
第九条 公共租赁住房的规划，应充分考虑低收入住房困难家庭对交通、就业、就学、就医等的要求，合理安排区位布局。
公共租赁住房的建设，应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。
第十条 在开发项目中配建公共租赁住房的，各行政主管部门应当根据《常州市市区廉租住房公共租屋配建办法》的要求，落实相关配建职责。
在开发项目中配建的公共租赁住房，按配建面积免收城市基础设施配套费、权属登记费、工本费、交易管理费和土地登记费等各种行政事业性收费和政府性基金，免征契税和印花税。
第十一条 社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。
第十二条 新建公共租赁住房的单套建筑面积控制在50平方米左右。非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则。
第十三条 公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。
第四章 申请和审核
第一节 低收入住房困难家庭的申请和审核
第十四条 同时具备下列条件的低收入住房困难家庭可以申请公共租赁住房：
（一）具有本市市区城市常住户口且实际居住三年以上；
（二）家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%；
（三）无房；
（四）申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
申请人已婚的，其配偶以及未成年子女必须作为共同申请人。因投靠子女取得本市户籍的居民，只能作为共同申请人。
符合本条第一款（一）、（二）、（三）项条件且达到35周岁的单身人士可以申请公共租赁住房。
第十五条 低收入住房困难家庭的公共租赁住房申请以家庭或者单身人士为基本申请单位。
每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。
第十六条 家庭成员部分或者全部为非本市户籍的，可视其在本市居住年限、缴纳社会保险和纳税情况，逐步纳入公共租赁住房保障体系，具体规定由市房产管理部门另行制定，报市政府批准后实施。
第十七条 低收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，由申请人向其户籍所在地的区房产管理部门提出书面申请，并提交下列材料：
（一）申请表；
（二）家庭成员身份证件、户口簿；
（三）家庭成员收入证明；
（四）房屋所有权证或者使用权证以及其他能够证明申请家庭住房情况的材料；
（五）其他需要提供的材料。
第十八条 区房产管理部门收到申请人的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内书面告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补正材料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第十九条 区房产管理部门通过申请人户口所在地和实际居住地的社区、街道，采用查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对其家庭人口、住房状况和收入状况进行走访核查，并在15个工作日内提出初审意见。经初审不符合申请条件的，区房产管理部门应当书面告知申请人；经初审符合申请条件的，区房产管理部门应当在其户口所在地社区和实际居住地社区分别进行公示，公示期限为10天。公示后区房产管理部门应当将申请材料、初审意见和公示情况等一并报送市房产管理部门审核。
申请人及有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。
第二十条 市房产管理部门应当在5个工作日内对申请材料、初审意见和公示情况进行审核。
经审核不符合条件的，市房产管理部门应当书面告知申请人并说明理由。
经审核符合条件的，市房产管理部门在《常州日报》和常州房地产信息网上公示，公示期限为7天。公示无异议或者异议不成立的，审核结果生效；公示有异议且异议成立的，市房产管理部门应当书面告知申请人。
第二节 新就业人员的申请和审核
第二十一条 同时具备下列条件的新就业人员可以申请公共租赁住房：
（一）具有大专以上学历；
（二）自毕业的次月起计算，毕业不满五年；
（三）已与用人单位签订劳动（聘用）合同；
（四）本人及其父母在本市市区范围内无私有房产且未租住公房。
第二十二条 新就业人员的公共租赁住房申请由新就业人员所在单位统一向市房产管理部门提出，不受理个人申请。
申请单位在申请时必须明确入住人员名单，并对入住人员以及提供材料的真实性予以担保。
申请经批准后，由申请单位、新就业人员与市房产管理部门签订三方合同。申请单位根据被批准的入住人员名单进行组合安置，办理入住手续，缴纳租金以及相关费用并承担本单位人员的管理责任。
第二十三条 申请单位应当向市房产管理部门提出书面申请，并提供以下材料：
（一）《常州市市区公共租赁住房申请表》、《常州市市区公共租赁住房申请汇总表》、对入住人员的组合租赁安置方案；
（二）入住人员身份证、户口簿（户籍证明）、学历证明、劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明等（提供原件核查）；
（三）申请单位出具的担保书；
（四）申请单位营业执照等复印件（提供原件核查）；
（五）其他需要提供的相关材料。
第二十四条 市房产管理部门收到申请单位的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请单位出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内书面告知申请单位需要补正的全部内容，受理时间从申请单位补正材料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第二十五条 市房产管理部门在15个工作日内对申请材料进行审核，作出决定。
经审核不符合条件的，市房产管理部门应当书面告知申请单位并说明理由；经审核符合条件的，进入配租环节。
第五章 配 租
第二十六条 公共租赁住房的配租实行分类轮候制度。
低收入住房困难家庭的配租，由市房产管理部门根据市区当年的配租方案，通过抽签或者摇号等方式，确定入围申请人以及其选房顺序。对连续两次摇号未中的申请人，经审核仍符合申请条件的，在下一轮中直接确定为配租对象。申请人按照选房顺序选定住房后，由市房产管理部门核发配租证，并与市房产管理部门签订《常州市公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续。
新就业人员的配租，由市房产管理部门对批准的申请单位按申请顺序安排房源，当年房源安置完毕后，转入下一年计划安置。配租对象确定后，由市房产管理部门与申请单位、新就业人员签订《常州市公共租赁住房租赁合同》，按照组合租赁安置方案办理入住手续。
第二十七条 公共租赁住房承租人及其家庭成员对配租的住房不享有收益权、处分权，占有权和使用权不得转让。
第二十八条 公共租赁住房建筑面积与申请人的保障面积相对应，一人和二人户以一室户型为主，三人及三人以上户以二室户型为主。
新就业人员的住房安排，由各单位的组合租赁安置方案确定。
第二十九条 公共租赁住房租金标准以保证正常使用和维修管理为原则，综合考虑社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素，由市房产管理部门会同价格管理部门确定并公布。
第三十条 公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）物业管理费、水电费、电梯费等费用的支付方式；
（四）房屋用途和使用要求；
（五）租赁期限；
（六）房屋维修责任；
（七）停止公共租赁住房保障的情形；
（八）违约责任及争议解决办法；
（九）其他约定。
第三十一条 除不可抗力外，符合公共租赁住房承租条件的申请对象发生以下情况之一的，视同放弃本次入围资格，本年度内不得再次申请：
（一）未在规定的时间、地点参加选房的；
（二）参加选房但拒绝选定住房的；
（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；
（四）签订租赁合同后放弃租房的；
（五）其他放弃入围资格的情况。
第六章 后续管理
第三十二条 公共租赁住房家庭的收入、人口、住房等情况发生重大变化，不再符合公共租赁住房保障条件时，应当及时向户口所在地的区房产管理部门报告并退出。
租住公共租赁住房的新就业人员发生变动时，申请单位应当及时向市房产管理部门进行报告。
第三十三条 公共租赁住房保障实行年审制度。
区房产管理部门对已经享受公共租赁住房政策的低收入住房困难家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审。
市房产管理部门负责对租用公共租赁住房的新就业人员进行年审，新就业人员所在单位应当主动向市房产管理部门提供材料，配合做好年审工作。
第三十四条 年审后仍符合公共租赁住房保障范围并且愿意继续承租的，可以与市房产管理部门续约。
年审后符合廉租住房保障范围的，可以申请变更，按照《常州市市区廉租住房保障办法》的规定纳入廉租住房保障范围。
年审后不符合公共租赁住房保障范围的，应当退出。退出确有困难的，经市房产管理部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。
第三十五条 新建公共租赁住房按照经济、环保的原则进行装修，享受公共租赁住房的家庭不得擅自对住房进行二次装修、改变原有使用功能以及内部结构。
承租人基于对房屋的合理利用所形成的附属物归产权人所有，退租时不予补偿。
第三十六条 公共租赁住房列入拆迁范围的，拆迁人应当书面告知市房产管理部门。拆迁人应当与市房产管理部门签订拆迁补偿安置协议。租住该公共租赁住房且符合公共租赁住房保障范围的家庭，由市房产管理部门另行安置。
拆迁人应当提供与原住房面积和市场价值相当的住房，用于和被拆迁公共租赁住房实行产权调换，双方应当按拆迁管理的有关规定结算产权调换的差价。在产权调换中需支付的差价，从住房保障资金中列支；收到的差价，纳入住房保障资金。
产权调换后取得的住房仍作为公共租赁住房房源。
第三十七条 公共租赁住房的日常管理、修缮维护、设施设备维修更新由市住房保障中心负责。
第三十八条 市、区房产管理部门应当建立健全公共租赁住房档案管理制度，完善纸质档案和电子档案的收集、管理及利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。
第七章 罚 则
第三十九条 公共租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回其承租的公共租赁住房：
（一）采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、资产以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的；
（二）不符合公共租赁住房申请条件的；
（三）根据租赁合同的约定或者法律规定应当收回公共租赁住房的。
有前款第（一）项行为的，由市房产管理部门责令其按同区域同类住房的市场租金补交房租，并在信用体系中载入其不良记录，3年内不得申请公共租赁住房。
第四十条 承租人在延长期届满后不退出承租住房的，按同区域同类住房的市场租金的1.5倍计收其超期居住的租金，并载入其个人诚信档案。承租人在超期居住期间及超期居住退房后3年内均不得申请公共租赁住房。
承租人拒不退出公共租赁住房的，市房产管理部门可依法申请人民法院强制搬迁。
第四十一条 房产管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害公共租赁住房申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八章 附 则
第四十二条 金坛市、溧阳市可以根据本地实际情况，参照本办法执行。
第四十三条 本办法自2009年8月1日起施行。
