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论买卖合同的管辖

湖南金健米业股份有限公司 王俊杰


合同管辖的确定问题在现实中是一个比较复杂的问题，特别是买卖合同管辖的确定，这在我国相关法律中虽有规定，但却因规定不是很明确而导致具体案件中不好操作，在此，我仅就自己的认识发表一点个人看法：
首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条这规定，“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”那么，要确定买卖合同的管辖，就应首先确定被告住所地或合同履行地。
被告住所地，应依据《民法通则》第十五条、第三十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第9条确定。
买卖合同履行地应如何确定呢？在此我想重点谈谈这个问题。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第19条规定：购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；没有约定的，依交货方式确定合同履行地：采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。
购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。
同时《合同法》第一百四十一条规定：出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
综合上述规定，可否这样理解？
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，可以适用下列规定确定合同交货地点：
（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
（三） 用送货方式的，以货物送达地为合同交货地；
（四）采用自提方式的，以提货地为合同交货地；
（五）代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地
为合同交货地。
因此，对买卖合同履行地点的确定原则应理解为：
1、双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点
为合同履行地；
2、双方当事人在合同中对交货地点没有约定的，但依法可以确定
的，以法律所确定的交货地点为合同履行地；
（注：这里的所指的法律应包含①《合同法》第一百四十一条②结合《合同法》第一百四十一条，对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第19条规定的交货地点的理解。）
3、买卖合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地；
4、依上述方法对买卖合同的履行地点尚不能确定的，则依《合同法》第六十二条确定。即：履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
其次，在实际中还应注意到，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第18条之规定，因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。

附：
《民法通则》第十五条 公民以他的户籍所在地的居住地为住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。
《民法通则》第三十九条 法人以它的主要办事机构所在地为住所。
《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第9条 公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方，为经常居住地。但住医院治病的除外。
公民由其户籍所在地迁出后至迁入另一地之前，无经常居住地的，仍以其原户籍所在地为住所。
《合同法》第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定
《合同法》第六十二条 履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。



黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令
　（第１２号）


　　《哈尔滨市出售公有住房的规定》，业经一九九三年五月四日市人民政府第十二次常务会议讨论通过，现予发布，自一九九三年七月一日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市　长　　索长有
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九三年六月二十二日



　　　　　　　　　　　 哈尔滨市出售公有住房的规定



　　第一条　为鼓励个人购买公有住房，推进住房商品化，加快解决城镇居民的住房问题，根据省人民政府批准的《哈尔滨市住房制度改革实施方案》，制定本规定。


　　第二条　凡在本市市区内由市房产管理部门直接管理和机关、团体、企事业单位自行管理的公有住房（以下简称公有住房），均可向个人出售。


　　第三条　凡本市市区内机关、团体、企事业单位（以下简称单位）的职工和已租住公有住房的住户，均可按本规定购买公有住房。


　　第四条　新建和腾出的公有住房实行先售后租的原则，优先出售给本单位无房户和住房困难户，男女职工享有平等购买公有住房的权利。


　　第五条　本规定由市住房制度改革领导小组办公室（以下简称市房改办）负责组织实施，并对实施情况进行监督检查。


　　第六条　有下列情形的公有住房不准出售：
　　（一）产权不清或有产权纠纷的。
　　（二）旧公有住房地处主要干线、临街和已列入当年改造的。
　　（三）位于城市规划标有特种用途地段的。
　　（四）列入历史文物保护建筑的。
　　（五）市房产管理部门代管的。
　　（六）经鉴定有倒塌危险的。


　　第七条　出售新建公有住房，按本体建筑造价为标准价格；旧住房，按重置价格乘以成新为标准价格。建设住房的准成本为综合价格。出售公有住房的标准价格和综合价格随着物价指数浮动，每年由市房改办公布一次。


　　第八条　公有住房出售价格为标准价格或综合价格，加减楼层系数值。
　　楼层系数为标准价格或综合价格的正负百分之五至百分之十。


　　第九条　公有住房成新程度，按耐用年限和现状评定，低于四成新的，按四成新评定。


　　第十条　购买公有住房，可以一次性付款，也可分期付款。
　　分期付款的，售房单位和购房人双方应当签订还款合同，购房人不是售房单位职工的，应提供经济担保。购买公有住房首次付款不得低于应付购房款总额的百分之三十，剩余部分分期还款，期限最长不准超过十年，并按有关规定计收利息。
　　购买公有旧住房一次付清购房款的，可减收购房款的百分之二十。


　　第十一条　购买公有住房，应当由个人出资，由售房单位负责审查。
　　售房单位收取购房款时，开具统一印制的票据。


　　第十二条　职工交纳购房款有困难的，可按有关规定向市工商银行和市建设银行房地产信贷部申请抵押贷款。


　　第十三条　购房人在分期还款期间，移居外地或出国定居的，所欠购房款应一次性结清，也可将住房退回，由售房单位从已收的房款中扣除折旧费后，退还其剩余的房款；购房人死亡的，所欠购房款，由其法定继承人或指定受益人承担。


　　第十四条　购房人在分期付款期间，不按规定缴纳购房款的，售房单位可将住房收回，从已收的购房款中扣除折旧费后，退还其剩余的房款。


　　第十五条　单位向个人出售公有住房，单位和购房人享受下列优惠待遇：
　　（一）单位新建公有住房出售给职工的，执行固定资产投资方向调节税零税率，免征营业税；免收商业网点费、防空地下室建设费，比照危房改造减收城市基础设施配套费。
　　（二）出售住房回收的资金，免交预算调节基金和能源交通重点建设基金。
　　（三）免征一次性契税、房产税和土地使用税。
　　（四）购房人免购住房债券。


　　第十六条　公有住房出售后，电梯和高压水泵的运行、维修、更新费用，由售房单位负担；供暖费，由购房人所在工作单位负担，无工作单位的，由个人负担；供暖设施维修、更新费用，由供暖单位负担。


　　第十七条　单位向个人出售新建公有住房，售房单位应当按下列规定办理审批手续：
　　（一）制订《向个人出售公有住房方案》，并附购房人名单，经市房改办审核同意后，签发《出售公有住房批准书》。
　　（二）持《出售公有住房批准书》，到有关部门办理建房和减免税费审批手续。
　　（三）进户前，经市房改办审查验收后，对符合出售公有住房规定的，签发《出售新建住房进户许可证》。
　　（四）持《出售公有住房进户许可证》，到市土地、房产管理部门办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》或《房屋共有权证》。


　　第十八条　单位向个人出售公有旧住房，应当按本规定第十七条（一）项规定履行审批手续，并持《房屋所有权证》和《出售公有住房批准书》，经市国有资产管理部门批准和认定的市房产管理部门的评估机构评估后，到市土地、房产管理部门办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》或《房屋共有权证》。


　　第十九条　售房单位对购房人一次付清房价款的，可将《房屋所有权证》或《房屋共有权证》交给购房人；对分期付款的，应当在购房人还清房价款后，将《房屋所有权证》或《房屋共有权证》交给购房人。


　　第二十条　单位对出售后的新建公有住房，负责保修一年。


　　第二十一条　出售公有住房的产权划分：个人按综合价格购买的住房，产权归个人所有；个人按标准价格购买的住房，产权归售房单位和购房人共同所有，按双方出资比例划分产权份额。


　　第二十二条　个人购买的公有住房，允许继承。购房人在付清购房款后，经原售房单位同意可以出售，原售房单位有优先购买权。


　　第二十三条　产权归个人所有的住房出售后，售房单位应收回减免的税费。


　　第二十四条　产权归售房单位和购房人共同所有的住房出售后，售房单位应当收回本单位投资和减免的税费，扣除个人投资后的增殖部分，按售房单位和购房人原投资比例进行分配。


　　第二十五条　企业出售公有住房后，对尚存部分的房产，可继续提取折旧费和据实列支维修费用。


　　第二十六条　产权单位售房回收的资金，应当存入市工商银行房地产信贷部，资金所有权不变。除用于归还住房建设贷款和提取房价款的百分之十五作维修储备金外，剩余部分，专项用于住房建设。


　　第二十七条　公有住房的售后管理，按市公有住房售后维修管理方面的有关规定执行。　　　


　　第二十八条　售房单位和购房人，不准有下列行为：
　　（一）低于规定标准价格出售住房。
　　（二）新建住房向社会出售牟取非法利润。
　　（三）弄虚作假，骗取减免税费。
　　（四）以公款充私款，骗取产权。
　　（五）出售住房时隐价瞒价。


　　第二十九条　与出售公有住房有关的工作人员应严格执行本规定，秉公办事，不得利用职权徇私舞弊。


　　第三十条　对违反本规定情节轻微的，进行批评教育，限期改正；经教育不改或情节严重的，由市房改办按下列规定处罚：
　　（一）违反本规定第十七条、第十八条和第二十二条规定的，责令补办审批手续，并处以出售住房价款总额百分之一的罚款。
　　（二）违反本规定第二十八条（一）项规定的，责令个人补交房价款，对单位处以应补交房价款百分之五的罚款。
　　（三）违反本规定第二十八条（二）项规定的，没收非法所得，并处以非法所得一至二倍的罚款。
　　（四）违反本规定第二十八条（三）项规定的，责令返回减免税费，并处以减免税费一至二倍的罚款。　
　　（五）违反本规定第二十八条（四）项规定的，收回住房或产权。
　　（六）违反本规定第二十八条（五）项规定的，没收非法所得，并处以非法所得一至三倍的罚款。
　　（七）违反本规定第二十九条规定的，按管理权限和审批程序予以行政处分。


　　第三十一条　对行政处罚不服的，可在接到行政处罚决定书之日起十五日内，向执罚部门的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；逾期不申请复议或不起诉又不执行行政处罚决定的，执罚部门可向人民法院申请强制执行。


　　第三十二条　罚没使用的收据和对罚没款项的处理，按《黑龙江省收费罚没集资管理条例》的规定执行。


　　第三十三条　本规定不适用于商品住房的出售。


　　第三十四条　本规定执行中的具体问题，由市房改办负责解释。


　　第三十五条　县（市）人民政府，可根据本规定制定本地区出售公有住房实施办法。


　　第三十六条　本规定自一九九三年七月一日起施行。市人民政府一九九０年九月二十七日发布的《哈尔滨市单位向职工出售新建公有住房的试行规定》同时废止。