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二手房一房二卖的法律后果

作者：刘军

事实经过

甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同，合同约定了价款，付款日期、等条款，其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日，甲与丙签订《房屋买卖合同》，约定甲将该房屋转让给丙，总价款为90万，丙在当日支付定金2万元，待小产证办出之后支付25万元首付款，双方签订正式的房屋买卖合同，余款由银行贷款支付。如有违约，违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后，甲在2005年9月15日取得小产证，但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款，以及签订正式房屋买卖合同，均遭到甲的拒绝。后来，甲提出愿意双倍返还定金以解除合同，丙不同意。丙遂起诉到法院，要求解除合同，并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说，甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权，甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定，故合同无效；甲实际收到丙2万元定金，如果承担违约责任，顶多是定金的1倍，2万元。法庭经审理查明，甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人，并办理了过户手续。

律师说法

本案具有一定代表性，现简要分析如下：
1、甲丙明确约定，待小产证办出后，双方再签订正式房屋买卖合同，从这一条可以看出，甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋，目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定，不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定，所以合同有效。
2、按照合同法有关规定，当合同中既约定了定金责任，又约定了违约金责任时，由守约方选择适用定金责任或违约金责任，违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下，甲方又将房屋另售他人，并办理了过户手续，构成违约，应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定，当违约金过高时，当事人可以请求降低，法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向，如果合同签订后一段时间，三个月或四、五个月内，房价比较平稳，违约金可能就会比较低；房价上升得比较快时，法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素，除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多，否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践，难以判断是非对错。就本案而言，法官最后支持了10万元的违约金。

浅析虚假陈述的民事责任

清华大学法学院 余永辉


2002年1月15日，应该是一个很普通的日子；但是在中国证券市场的发展历程中，这又是一个值得纪念的日子。这一天，最高人民法院发布了《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件的有关问题的通知》（下简称《通知》）。一石激起千层浪，它意味着以前禁止受理的证券案件得到了“解禁”。一方面，一些律师事务所已向投资者公开征集委托，进行诉讼代理业务；另一方面，各地中院在极短的时间内相继受理了一批因虚假陈述导致侵权的案件。
我们应该看到，《通知》有力的维护了投资者特别是中小投资者的利益，使他们能够在自己的合法权益遭到发行人、承销的证券公司等作出虚假陈述而受到侵害时，能够依靠民事赔偿程序取得赔偿，尽可能的减少损失。这种损失，是一种基于信赖利益而导致的损失。
众所周知，投资者在证券市场上是有着双重身份。一方面，作为上市公司的股东，享有股东的权利；但作为上市公司的股东，中小投资者在信息、资金、专业知识方面与公司管理层及大股东相比均处于劣势。另一方面，作为证券交易者，中小投资者与证券公司之间存在着严重的信息不对称。 因此，投资者特别是中小投资者通过法律途径要求损失赔偿势在必行，而民事赔偿是最佳的途径。
《证券法》中禁止交易的行为有多种，虚假陈述只是其中的一种。虽然说《通知》只是规定了因虚假陈述导致侵权纠纷的案件可以受理，而不包括内幕交易等；但是《通知》的出台，毕竟是有积极意义的。因为虚假陈述相对于内幕交易和操纵市场，易于被认定，这与我国目前证券市场的发展现状相吻合。可以说，最高人民法院能做到这一点，已经是费了很多的思量，经过了各方面的论证的。
一 虚假陈述的民事责任的涵义
所谓证券市场中的民事责任，指的是上市公司、证券公司、中介机构等证券市场主体，因以虚假陈述、内幕交易、操纵市场等违反证券法律、法规及规章规定的禁止性行为，给投资者造成损失，依法应当承担的损害赔偿等民事责任。 可见，谈到民事责任，当然离不开承担责任的主体以及承担的责任大小。
具体到虚假陈述而言，指的是对证券市场交易的事实、性质、前景等作出不实、严重误导或者含有重大遗漏的虚假陈述或者诱导的一种证券违法行为。 王保树教授认为，虚假陈述包括三种情形：一是不实陈述；二是重大遗漏的陈述；三是误导性陈述。
这种虚假陈述，违反的是一种诚信义务。江平教授认为，违反诚信义务的民事责任应当确立三条原则：首先，强调它是违反诚实信用义务的民事责任；其次，强调它是侵权行为的民事责任；最后，就是民事赔偿优先的原则。 具体来讲，就是证券信息披露义务人违反了信息披露义务，违反了诚实信用原则，投资者因信赖其虚假陈述而遭受到损失，从而发生民事侵权赔偿问题。这种责任属于侵权责任，而非合同责任或者是缔约过失责任。
既然是侵权责任，它应当满足侵权的构成要件。一般来讲，侵权责任一般有四个要件：（1）损害事实，即投资者受到了损害。（2）因果关系，即这种损害与证券信息披露义务人的虚假陈述之间存在着因果关系。（3）过错的认定与推定，即证券信息披露义务人存在着过错。（4）证券信息披露义务人行为违法，这里指的是违反了信息披露的诚实信用原则。既然是构成侵权，遭受利益损失的投资者就有权利要求得到赔偿。
二、虚假陈述民事赔偿案件，是指证券市场上证券信息披露义务人违反《中华人民共和国证券法》规定的信息披露义务，在提交或公布的信息披露文件中作出违背事实真相的陈述或记载，侵犯了投资者合法权益而发生的民事侵权索赔案件。
该条规定了虚假陈述民事责任赔偿案件的主体和行为。根据《证券法》第63条的规定，这里的证券信息披漏义务人指的是“发行人和承销的证券公司，以及负有责任的董事、监事、经理”，并且他们之间是一种连带关系。
因为在证券交易中，发行人、承销的证券公司及其主要负责人员，能够利用自身掌握信息的优势，发布虚假信息、误导性信息以及有重大遗漏的信息，这样就给投资者尤其是中小投资者以误解或者误导。投资者基于对被批露的信息的信赖，作出了错误的决定，遭受到了损失。本来这些信息披漏义务人负有如实披露信息的诚信义务，但是他们却违反了这一义务。
但是，《通知》对虚假陈述主体的规定，也有不完善的地方。《证券法》只是规定了两类主体，即发行人和承销的证券公司，却忽视了另一类很重要的主体，即发起人。发起人是一级市场发行的概念。 王利明教授也持这种观点，他认为，《证券法》第63条的责任主体并没有包括发起人，此处所说的发起人是上市公司的发起人，它与发行人、董事等属于不同的主体……遗漏对发起人责任之规定是不妥的。
其实，证券市场证券信息披露义务人既包括上市公司、证券公司及中介机构，如会计师事务所、律师事务所、资产评估机构，又包括对信息披露负责的上市公司董事、监事、管理层、承销商、中介机构的经办人员等。这样就会出现这样一个问题，即这些信息披露义务人的责任如何确认？
对发行人和承销的证券公司的责任，学者的意见趋向一致。即不管其是故意还是过失，只要违反了信息披露的诚信义务，给投资者造成了损害，就应当承担民事责任。较复杂的是中介机构的责任认定。有学者认为应该是承担补充责任。 但是补充责任在实践中往往会变成完全免除责任。所以，江平教授主张，应该根据过错大小更是合适，这样不至于使中介机构及其成员完全承担责任（连带责任中），或者完全的免除责任（补充责任中）
笔者认为，江平教授的意见具有可取性。一方面，中介机构毕竟不同于发行人和证券承销公司，有一些信息他们也是不知道的；另一方面，作出虚假陈述的主要还是发行人和证券承销公司，中介机构的危害相对要轻一点。要它完全承担责任不好，完全不承担责任无疑是放纵，最好是对其责任加以区别对待，个案分析。
另外，发行人和证券承销公司负有责任的董事、监事、经理是否应该承担连带责任，笔者认为应该加以慎重考虑。作为公司业务的知情人员，对公司发布虚假陈述，他们是难辞其咎。但是，他们的责任，应该是仅限于《公司法》中规定的范围，即《公司法》第63条中规定，“违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。”
三、人民法院受理的虚假陈述民事赔偿案件，其虚假陈述行为，须经中国证券监督管理委员会及其派出机构调查并作出生效处罚决定。当事人依据查处结果作为提起民事诉讼事实依据的，人民法院方予依法受理。
该条规定了人民法院受理的虚假陈述民事赔偿案件，必须经过中国证监会及其派出机构调查并作出行政处罚决定。这是一种行政程序前置，目前，理论界争论较大的，也就是这一程序的合理性与合法性。
根据民事责任的一般观点，被侵权人只要能够举证自己因侵权人的侵权而造成了损失，就可以提起诉讼，根本不需要行政决定。行政处罚前置，看似违反了民事诉讼的一般原理。但是，最高人民法院作出这一决定，是考虑了中国目前的司法条件和证券市场的成熟状况的。据最高人民法院副院长李国光介绍，主要有两个原因：其一，目前证券市场虚假陈述案件太多，如果没有行政程序作屏障，法院接到的案件数量会太大；其二，民事诉讼中有一个举证的问题，而很多受到侵害的投资者，往往不具有这一方面的知识，这样就存在举证难的问题。 而行政处罚前置，就很好的解决了这两个问题。
笔者认为，这种行政处罚前置，只是在目前我国证券发行市场和交易市场还不完善的情况下采取的一种过渡性措施。这种不完善，包括三个方面，即证券市场不完善、证券法规不完善和司法审理不完善。但是，在实际操作中，行政程序前置也带了一些问题。首先，司法效率将大打折扣。因为一些上市公司为了避免进入民事诉讼程序，而千方百计的拖延时间，比如要求对行政处罚进行复议等。其次，不利于保护中小股东的利益。因为被侵害股东要起诉，必须要等行政处罚作出，而中国证监会及其派出机构作出处罚是要经过调查的。在这一时间内，上市公司的债权人可能早已经起诉冻结了上市公司资产，中小股东可能会丧失获赔的机会。
这种前置程序的设置，最重要的一个原因是证券交易市场瞬息万变，受到损害的投资者很难举证。为此，我们可以借鉴美国的“对市场欺诈理论”（Fraud on the Market Theory）。该理论认为，在正常发展的证券市场下，任何重大不实陈述或者遗漏，均可能影响到股票价格。如果原告能够证明被告作出了公开不实陈述，该不实陈述是重大的，市场价格受到了不实说明或者遗漏的影响，且原告在不实陈述作出后到真相揭露前的时间段内交易了该股票，就可以推定投资人对重大不实陈述或者遗漏产生了了信赖，并受到了欺诈。
所以，受侵害的投资者没有必要证明被告实施了积极的侵害行为——而这也正是投资者很难证明的，而只是证明被告的行为具有某种不法性，这种不法行为是否与损害后果是有因果关系。这样一来就相对的减轻了原告的举证责任，使该诉讼能够很好的进行下去。
四、虚假陈述民事赔偿案件的诉讼时效为两年，从中国证券监督管理委员会及其派出机构对虚假陈述行为作出处罚决定之日起计算。
该条是关于诉讼时效的规定。两年的诉讼时效，是根据一般的民事诉讼时效来确定的，这为投资者通过民事诉讼的手段获得赔偿提供了时间条件。该时效是从作出行政处罚决定之日起起算，这样的话，不计“银广夏”，尚有16家PT、ST上市公司榜上有名。
但是，由于证券市场的虚假陈述由来已久，如果仅仅规定为两年时效的话，像“PT红光”这样的案件就被排除在外。事实也是如此，关于“PT红光”的案件没有在管辖法院成都市中级人民法院受理，而是由上海市第一中级人民法院受理。因此，对一些较特殊的案件，能不能适时延长其诉讼时效，是一个值得注意的问题。
因为诉讼时效是两年，这样的话，可能会导致另一种极端。在中国证监会及其派出机构的行政处罚决定出来后，一些上市公司可能会采取行政复议甚至是仲裁的方式，来拖延时间，以对抗诉讼时效，从而使案件无限制的拖延下去。这种现象也值得警惕。
五、对于虚假陈述民事赔偿案件，人民法院应当采取单独或者共同诉讼的形式予以受理，不宜以集团诉讼的形式受理。
该条规定了虚假陈述民事赔偿案件的受理形式。笔者认为，这里对诉讼方式的限制，也是充分的考虑了当今中国证券市场和司法条件的现实。下面就一一加以分析。
首先是要区分这样三个概念：单独诉讼、共同诉讼和集团诉讼。所谓单独诉讼，指的是诉讼当事人以自己的名义，就特定的民事争议要求人民法院行使裁判权的诉讼。所谓共同诉讼，是指一方或者双方当事人均为两人以上，即原告或者被告或者双方均是多数的诉讼。 按照共同诉讼人之间对诉讼标的的关系，又可以分为必要共同诉讼和普通共同诉讼。
而集团诉讼，有学者认为，它强调多数人在同一法律问题和事实问题上的联系；集团诉讼代表人的产生有选任和默示认可两种方式。 其诉讼参与人可能众多，情况相当复杂，特别是各个当事人买入、卖出股票的时间、数量、价位均会有所不同，故实际操作起来有一定的困难。故此，最高人民法院规定暂不受理集团诉讼，是有一定道理的。
但是，这样的规定，也带来了一系列的问题，主要是诉讼准备工作量太大。该《通知》意味着，每一个原告必须有一份单独的起诉材料，其中包括诉状、所有被告的各种材料、原告进行股票交易的有关交割委托单、委托律师代理诉讼的委托书等。这些工作基本上都是由律师去完成，可谓是卷帙浩繁。
诉讼方式的不确定，直接影响到诉讼费的交纳问题。可能有三种不同的计费方式，即每个原告单独计费交纳，或者每一诉讼代表人所代表的共同原告累计计算交纳，或者是将所有原告的诉讼标的的累计总额视为一个标的的计算交纳。 所以说，诉讼费的交纳问题，还需要最高人民法院的相关解释。
另外，民事诉讼所要解决的是受到侵害的股东的赔偿问题，但是也有可能损害到上市公司当前股东的权益。那么如何保护当前股东的权益，也是一个不容忽视的问题。无论是《公司法》还是《证券法》都没有相关的详细规定。笔者认为，我们有必要引入“股东派生诉讼”制度。当公司的正当权益受到他人损害，特别是具有控制权的股东、母公司、董事和管理人员等的侵害时，股东以自己的名义为公司的利益对侵害人起诉，追究其法律责任。 这样一来，就解决了诉讼主体不适格的问题。
另一个重要的问题是赔偿数额的的确定问题。学术界认为可行的有以下两种方式：（一）无论是违约责任还是侵权责任均应是全部损失赔偿的原则，包括“价差损失、佣金损失、税金损失、利息损失等”。 （二）按照“高买低卖”之间的价差确定，这种简单的算法颇遭非议。两者相比较来说，前一种更有可行性。至于法院采取何种方式，我们将拭目以待。
结 语
从“暂不受理”到“有条件的受理”， 最高人民法院迈出了重要的一步。虽然该《通知》仅仅限于因虚假陈述而引发的民事侵权纠纷案件，但是，我们有理由相信，一旦时机成熟，它必将扩展到因内幕交易、操纵市场引起的民事侵权纠纷案件。
虽然该《通知》有不完善的地方，有待于最高人民法院下发解释；但是，我们不能因此而否认它在中国证券历史发展中的作用。它是我国证券法制建设的一项重大举措，它必将在制裁目前证券市场存在的各种侵权行为和保护中小投资者的合法权益方面起到积极作用，并将推动我国证券市场的法制化进程。